Что такое переуступка прав по ипотеке

Что такое переуступка прав по ипотеке

Содержание:

Что такое переуступка ипотеки?

Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, заключают две стороны: банк и заемщик. Каждый из них имеет друг перед другом права и обязанности.

При этом каждая из сторон может их передать третьему лицу, не участвовавшему в заключении договора. Это и есть переуступка. В результате нее меняется круг лиц в обязательстве.

Переуступить свое право может как кредитор (статья 382 ГК РФ), так и должник (статья 391 ГК РФ), но с разрешения кредитора.

Применительно к ипотеке это означает, что заемщик может продать купленную им в кредит квартиру вместе с этим кредитом.

И тогда вместо него платить ипотеку банку будет покупатель — новый заемщик. Который возместит продавцу уже выплаченную сумму и освободит от обязательство перед банком.

Кому это нужно?

Принято считать, что переуступка прав по ипотеке доступна только при заключении договора долевого строительства.

Так переуступается не само жилье, а право требовать его передачу от застройщика после завершения возведения дома и введения его в эксплуатацию.

Эта ситуация, действительно, самая распространенная, но не единственная.

Переуступка возможна в случае, когда ипотеку брала супружеская пара:

  • после развода один из супругов может отказаться от своей части общего имущества в пользу второго;
  • но при этом переуступить и все платежи по ипотеке.

Еще одним вариантом может быть срочная продажа жилья, например, при переезде на ПМЖ за границу.

Не желая тратить время на продажу жилья, досрочное погашение ипотеки и снятие обременения с жилья, продавец может просто переложить все это на покупателя, который никуда не торопится.

Такие квартиры обычно продаются и по наиболее низкой цене.

Причиной перевода кредита и прав на квартиру может быть и наследование.

Согласия банка-кредитора на то, чтобы завещать свое жилье, заемщику не требуется (п. 3 статьи 37 Закона об ипотеке).

После его смерти наследник (или наследники) автоматически получают весь комплекс прав и обязанностей своего родственника.

Права заемщика

Заемщик, подписавший с банком кредитный договор, передает банку в залог купленную квартиру (дом, таунхаус, гараж, дачу и т. д.) Это порождает определенные ограничения его прав, как собственника.

Например, он может владеть и пользоваться своей собственностью только для тех целей, для которых она предназначена (статья 29 Закона об ипотеке).

Еще больше ограничений затрагивает право распоряжаться своей собственностью. То есть продавать, дарить, менять, вносить в качестве вклада в УК юрлица и т. д.

Все это заемщик может проделать только с согласия банка-залогодержателя (ст. 37). В этом суть обременения, накладываемого залогом.

Единственная возможность распорядиться своим имуществом без ведома банка — это завещать его. Закон устанавливает ничтожность условий договора, ограничивающих это право владельца.

С чего начать?

Поскольку согласие банка является необходимым условием для переуступки своих прав должником, то начать следует именно с получения такого согласия. В том случае, когда ответ будет положительным, договор будет перезаключен уже с новым заемщиком.

Но чаще всего, если речь идет не о наследовании, банки не склонны одобрять такие сделки, как переуступка ипотеки.

Нарушение порядка, установленного законом, будет иметь для заемщика ряд последствий.

А именно банк может потребовать:

  • признать сделку недействительной и применить последствия признания этого факта;
  • досрочно вернуть всю сумму долга и процентов по нему;
  • обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от мнения старого или нового владельца.

Переуступка ипотеки

Переуступка, как уже упоминалось, возможна как со стороны кредитора, так и со стороны заемщика.

В каждом из этих случаев есть ряд особенностей, которые необходимо учесть.

От физического лица

Главным условием, делающим возможной переуступку ипотеки является согласие банка. Если только речь не идет о наследстве.

Но в том случае, когда сделка все же состоялась, к новому заемщик переходят все обязанности по ипотеке. Включая даже те, которые не исполнил предыдущий владелец жилья .

То есть если он продал свою квартиру, желая избавиться от долгов перед банком, то все пени и штрафы должен будет выплатить покупатель.

Впрочем, по договоренности с банком, они могут быть отменены. Но этот момент необходимо уточнить перед заключением договора.

Другому банку

Иногда в договоре ипотеки меняется не должник, а кредитор.

Согласия заемщика на это не нужно, банк вправе сам принять такое решение. Но у него имеется обязанность об этом факте уведомить заемщика письменно.

В уведомлении должны быть указаны:

  • новые реквизиты для оплаты;
  • порядок внесения ежемесячных платежей;
  • изменения в правах и обязанностях.

В том случае, когда банк не уведомил заемщика о смене кредитора, не предоставил ему новых банковских реквизитов и не ознакомил с правами и обязанностями, он не может применять к заемщику штрафные санкции.

Можно ли взять ипотеку на ремонт квартиры? Читайте здесь.

По договору

Переуступка прав по ипотеке на еще недостроенное жилье встречается чаще всего. Это может быть вызвано затягиванием застройщиком сроков строительства.

Участник договора долевого строительства, желая обезопасить себя от недобросовестности заемщика и обязательств перед банком, совершает подобную сделку.

Но, как правило, банки не слишком охотно дают на нее согласие.

Покупка квартиры

Покупка квартиры в порядке переуступки ипотеки возможна как в новостройке, так и на вторичном рынке. В этом случае, скорее всего, цена ее будет существенно ниже средней рыночной стоимости.

Но необходимо помнить, что придется еще выплачивать ипотеку.

С учетом оставшегося срока кредита и достаточно высокой процентной ставки, конечная стоимость жилья может оказаться гораздо выше.

Плюсы и минусы

Плюсом покупки квартиры по переуступке ипотеки является ее низкая стоимость. Фактически, при покупке предлагается просто вернуть владельцу жилья ту часть кредита, которую он уже выплатил банку. Но это плюс может обернуться и минусам.

Банк заключает с новым владельцем недвижимости новый договор, условия в котором могут существенно отличаться от тех, что были ранее. Причем далеко не всегда в выгодную для заемщика сторону.

Ему может быть установлена более высокая процентная ставка. Или же банк потребует внести первоначальный взнос в размере половины стоимости.

Сбербанк, как правило, не дает одобрения на переуступку прав без достаточных на то оснований. Например, супругов, если у них нет действующего брачного договора, обязательно делает созаемщиками.

И в случае развода просто предъявляет требования к одному из них в полном объеме.

ВТБ 24 также не склонен соглашаться на переуступку.

Скорее всего заемщикам будет предложено:

  • продать квартиру;
  • рассчитаться с банком;
  • снять обременение.

Ну а после этого собственник волен делать со своим имуществом все, что пожелает, не оглядываясь на банк.

Как оформить?

В том случае, когда банк сделку одобрил, можно приступать к ее документальному оформлению. Стоит быть готовым к тому, что банк нового клиента будет тщательно проверять.

Поэтому, если переуступка изначально задумывалась с целью передать жилье тому, кому не был одобрен кредит до этого, то такая схема не сработает.

Банк не будет увеличивать свои риски.

Где взять ипотеку студентам? Узнайте тут.

Можно ли взять ипотеку одному человеку в Сбербанке? Подробная информация в этой статье.

Перечень документов

От нового заемщика потребуются те же сведения, что и от всех прочих:

  • паспорт;
  • сведения о занятости;
  • подтверждение дохода.

Сведения о недвижимом объекте уже имеется в банке. Та же, как и кредитный договор. А новому заемщику будет выдан его экземпляр договора и график платежей.

На видео об особенностях ипотечного займа

Ипотека по переуступке прав

Итак вам нужна ипотека на переуступку. В какой банк обратиться? Какие еще есть варианты?

Помощь в получении ипотеки на переуступку

Обратитесь за в Подбор Ипотеки. Мы поможем получить ипотеку на переуступку. Для того, чтобы получить консультацию, отправьте заявку
или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-­03-­36.

Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.

  • Многоквартирный дом фактически построен и в банк предоставлено разрешение о вводе его в эксплуатацию;
  • Средства для строительства многоквартирного дома привлекались застройщиком в соответствии с 214-ФЗ;
  • Между застройщиком и участником долевого строительства (физическим, либо юридическим лицом) был заключен и зарегистрирован договор участия в долевом строительстве, который полностью оплачен (предоставить копию зарегистрированного ДДУ и подтверждение оплаты);
  • Между участником долевого строительства и заемщиком заключается договор уступки прав по ДДУ, подлежащий обязательной государственной регистрации;
  • Заключение договора уступки прав по ДДУ осуществляется до фактического подписания акта приема передачи завершенного строительством объекта от застройщика к участнику долевого строительства;
  • Выдача и перечисление участнику долевого строительства кредитных денежных средств осуществляется после государственной регистрации и предъявления в банка зарегистрированного договора уступки прав по ДДУ;
  • Произведена независимая оценка построенного объекта, до оформления права собственности на него как на квартиру;
  • Расчет суммы кредита осуществляется исходя из наименьшей из стоимостей: либо стоимости по договору уступки прав по ДДУ либо оценочной стоимости.

Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:

Возможна ли ипотека по переуступке прав на квартиру?

Жилищную проблему можно решать различными способами, которые главным образом зависят от материальной обеспеченности лица, желающего получить дополнительные квадратные метры. Для тех, кто обладает достаточным достатком, главная трудность заключается в длительном поиске квартиры мечты, которая могла бы полностью соответствовать требованиям будущего владельца.

Те же лица, чьи доходы находятся на среднестатистическом уровне, решают более банальную проблему – как купить хоть что-то при текущем бюджете. Одним из вариантов решения такой проблемы является переуступка квартиры по ипотеке.

Основы инвестирования.

Представьте себе ситуацию: в вашем распоряжении находятся свободные деньги, которые представляют собой далеко не маленькую сумму, допустим 3 000 000 рублей, вы хотите удвоить ее, но не готовы заниматься спекуляцией на рынке ценных бумаг или начинать собственный бизнес. Оказывается, если удачно вложить их в строительство, то можно неплохо заработать. Делается это следующим образом: узнав о планировании возведения нового жилищного комплекса, вы заключаете соглашение с застройщиком, где будете выступать в качестве соинвестора, а после успешного завершения проекта становитесь обладателем квартиры, которая за это время подорожала в несколько раз. Выгода, как говорится, на лицо.

Как оформляется переуступка.

Поскольку конечной целью многих инвесторов является получение дохода, а не очередного жилья, многие из них предпочитают продавать свои права к застройщику, тем кто хочет сэкономить, приобретая недвижимость несколько раньше, чем объект пройдет государственную комиссию и будет введен в эксплуатацию. На этом этапе есть шанс приобрести жилье за 80% от ее стоимости, сэкономим тем самым солидную сумму. Юридически оформление переуступки происходит посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к вам. После того, как дом будет достроен, вы станете собственником новой квартиры.

Возможна ли ипотека по переуступке?

Найти банк, которому было бы интересно предоставить вам займ, используя в качестве залога не готовую недвижимость, а права требования к застройщику также сложно, как получить ипотеку на долю в квартире. Объясняется это, как минимум, двумя факторами:

  • во-первых, данный вид ссуд является очень рискованным для кредитора, поскольку всегда остается опасность нарушения сроков сдачи жилья застройщиком;
  • во-вторых, у банков существует немало альтернативных ипотечных программ, которые не только более востребованны среди заемщиков, но и приносят им основной доход.

С другой стороны, ничего невозможного нет, а значит добиться успеха в поиске интересующей вас программы вполне реально. Опыт показывает, что в данной ситуации поиск ипотеки по договору переуступки лучше всего производить непосредственно на стройплощадке: если тот или иной банк работает в данной направлении – его рекламные объявления обязательно будут на месте возведения жилья. Позвонив по указанным в них номерам, вы сможете обсудить все детали с ипотечным консультантом.

Второй вариант выхода на кредитную организацию – через того, кто будет продавать вам квартиру, но принести пользу он может только при условии, что продавец является юридическим лицом. Довольно часто такие компании выступают в качестве соинвесторов и являются частью строительных холдингов, в распоряжении которых, как привило, имеется собственных банк, оказывающий услуги по финансово-кредитному сопровождению сделок. Зачастую продавцы сами говорят о возможности получения ипотеки через «их банк». Конечно, чтобы не испытать судебную практику по ипотеке на себе, относиться к таким предложениям нужно с определенной опаской, внимательно изучив все условия представления займа, а также информацию о будущем залогодержателе.

Третий способ – обращаться во все приглянувшиеся вам банки и спрашивать у них о возможности получения ипотеки по переуступке прав. Минусов в этом способе несколько:

  • Низкая вероятность найти такое кредитное предложение в короткие сроки;
  • Строгие требования к документам застройщика;
  • Высокие процентные ставки;
  • В качестве правоустанавливающих документов у продавца должен быть договор долевого участия в строительстве, составленный в соответствии требованиями 214 Федерального закона.

Как сделать правильный выбор?

Покупка строящегося жилья это всегда риск, который распространяется не только на недвижимость, но и на отношения с банком-кредитором. Нужно понимать, что банк, который может зарабатывать деньги на кредитовании более стандартных объектов, не будет активно предлагать оформить переуступку прав на квартиру по ипотеке, с другой стороны ничего плохого в том, что банк помогает своей дочерней компании ускорить процесс перепродажи недвижимости посредством выдачи ссуд ее покупателям нет. Более того, зачастую такие банки более лояльны к документам, а иногда даже помогают задействовать материнский капитал. И в том и в другом случая ваша задача заключается в одном – отнестись с должным вниманием к репутации кредитора, а также бумагам, которые вы будете подписывать.

Переуступка ипотеки

8 мая 2015, 20:48

Приобретение жилья в ипотеку – довольно хлопотное дело. На плечи клиента ложится не только поиск недвижимости, но и все трудности, связанные с оформлением кредита. Альтернативой может служить покупка квартиры или дома по переуступке. Но гражданину следует тщательно взвесить все «за» и «против», просчитать свои затраты на осуществление сделки.

Переуступка квартиры: что это

При реализации подобной схемы продажи жилья гражданину следует учесть подход банковских структур к этому вопросу. Фин.учреждения не подписывают договор переуступки долга, а заключают отдельный документ с новым заемщиком (покупателем квартиры).

При этом условия по оформленному займу могут отличаться от тех, которые действуют по текущему кредиту. Например, ставка увеличивается на несколько пунктов согласно актуальным тарифам. Этот момент следует обязательно уточнить в банке. Ведь может получиться, что покупателю придется выплачивать за жилье намного большую сумму, нежели сейчас предусмотрено по первоначальному договору.

Квартира по переуступке в ипотеку может быть продана и по инициативе банка. Если заемщик не выполняет свои обязательства по договору, фин.учреждение может предъявить свои права на недвижимость. По желанию банк реализует квартиру (дом) на аукционе, но может также оформить переуступку прав в пользу нового надежного клиента. Однако не каждый человек согласится въехать в жилье, зная, что отсюда выселили другую семью.

Переуступка ипотеки может быть рассмотрена и с обратной стороны. Происходит замена не должника, а кредитора. То есть банк перепродает долг заемщика другой организации (иному банку, коллекторской компании). Это может произойти и при наличии просрочек у клиента по обязательствам и даже при отсутствии таковых.

Если продавец и покупатель долга между собой договорятся, заемщик может даже не знать о том, что его кредитор поменялся. Человек продолжает платить ежемесячный взнос по действующему графику в тот банк, где брал кредит. Дальше средства переправляются новому владельцу задолженности.

Если до окончания договора остается значительный срок, чаще всего заемщику приходит уведомление о смене кредитора. При этом клиента нередко просят открыть счет в новом учреждении и переоформить в его пользу договор страхования имущества.

Финансовые затраты со стороны заемщика это не повлечет, потребуется только подписать заявление об изменении выгодоприобретателя. Однако если в договоре страхования в качестве выгодоприобретателя указан «текущий кредитор», а не конкретный банк, переподписывать документ нет необходимости.

Как можно купить квартиру по переуступке

Первым шагом гражданина должна стать оценка выгодности будущей сделки. Всё очень просто. Нужно посчитать, во сколько обойдется покупка квартиры (дома) с действующим кредитом. Полученную цифру сравните с:

  • стоимостью покупки жилья за наличные;
  • затратами на самостоятельное оформление ипотеки («с нуля»).

Если планируется переуступка ипотеки, банк обязательно проверяет нового клиента на предмет финансовой стабильности, платежеспособности. Наличие залога – не основная гарантия возврата средств для фин.учреждения. Банк заинтересован в своевременной оплате займа, а не в том, чтобы отобрать у заемщика залог.

Реализация имущества – это хлопотный и длительный процесс, который организация инициирует только в крайнем случае. Поэтому переуступка прав оформляется лишь в том случае, если покупатель имеет необходимый уровень дохода. Наличие в прошлом просрочек может повлечь за собой отказ.

Преимущества для клиента при покупке действующей ипотеки очевидны:

  • отпадает необходимость оценки жилья (экономия денег);
  • не нужно получать согласие банка на покупку данной квартиры (экономия времени);
  • не нужно платить первый взнос (экономия денег);
  • весь пакет документов по квартире уже собран и имеется в банке (экономия времени и нервов);
  • не взимается комиссия за оформление займа (экономия денег).

Имеются также и недостатки такой схемы:

  • ставка процентов может быть увеличена;
  • моральный дискомфорт покупателя (если квартира продается по инициативе банка);
  • имеется вероятность махинаций со стороны продавца (он может обратиться в суд и признать сделку недействительной).

Чтобы приобрести квартиру по переуступке, гражданин должен предварительно договориться с продавцом и получить согласие от банка на проведение сделки.

Как оформляется договор переуступки

  1. Гражданин находит продавца, который владеет ипотечной квартирой.
  2. Покупатель и продавец обращаются в банк. Они информируют ответственного сотрудника о решении осуществить сделку по переуступке ипотеки.
  3. Банк осуществляет проверку нового участника, принимает решение о перезаключении сделки.
  4. Если новый заемщик удовлетворяет требования банка, подписывается отдельный ипотечный договор с покупателем.
  5. Недвижимость регистрируется на нового владельца, обязательства по кредиту переходят к нему.
  6. Происходит расчет между покупателем и продавцом.
  7. Новый заемщик погашает ипотеку.

Ипотека по переуступке прав: что нужно знать клиенту

  1. Переуступка ипотеки может заключаться не только при покупке недвижимости. Если первичный кредит оформлялся на семейную пару, которая впоследствии развелась, возможен следующий вариант. Один супруг согласен взять на себя все обязательства по выплате долга. Часть договора, оформленная на второго супруга, переоформляется на первого. Встречается переуступка и в случае получения недвижимости с кредитом в наследство.
  2. Имейте в виду, что первый владелец недвижимости теоретически может обратиться в суд с целью оспорить сделку. Аргументом может выступать заявление о том, что условия продажи для продавца были заведомо невыгодными. Поэтому многие учреждения (например, Сбербанк) переуступку ипотеки своим клиентам не предоставляет.
  3. В большинстве случаев стоимость переуступленной ипотеки ниже рыночной. Именно этот факт является главным преимуществом данной схемы.
  4. Если вы покупаете квартиру по переуступке, уточните в банке, включаются ли сумма просрочки и штрафов в ваши обязательства. Обычно на нового владельца переносятся все обязательства. Можно внести и дополнительный пункт в договор, что предыдущие просрочки со штрафами и пенями являются обязательствами первого собственника жилья.
  5. При оформлении договора переуступки ипотеки заемщику нужно принять во внимание такие аспекты:
  • размер ставки по займу;
  • срок действия договора (сколько еще придется выплачивать взносы);
  • особенности досрочного погашения (взимается ли комиссия);
  • вид платежей (аннуитет, дифференцированная схема);
  • размер штрафов за наличие просрочки.

6. Если происходит переуступка ипотеки по инициативе банка, заемщику должно быть доставлено письменное уведомление об этом. В документе должны быть указаны:

  • реквизиты нового кредитора;
  • порядок оплаты;
  • описание прав и обязанностей в связи с заменой участника сделки.

Если клиент не был ознакомлен с произошедшими изменениями и не получил инструкцию к дальнейшим действиям, к нему не могут применяться штрафные санкции от нового кредитора.

7. Иногда применяется специальная схема инвестирования. Клиент заключает договор с застройщиком на покупку строящегося жилья (по этой программе можно сэкономить около 20% от рыночной стоимости недвижимости). Оформляется ипотека в банке. Когда недвижимость вводится в эксплуатацию, владелец продает ее по переуступке. При этом рыночная стоимость обычно значительно увеличивается. Недостатком такой схемы является сложность в поиске кредитора. Банки неохотно выдают займы для покупки недостроенного имущества под залог приобретаемого объекта.

8. Если вас попросили взять кредит, чтобы в дальнейшем осуществить переуступку ипотеки, не стоит соглашаться. Одного желания заемщика передать долг третьему лицу недостаточно. Решение о проведении данной сделки принимает банк. Если первоначально учреждение не захотело кредитовать гражданина, то впоследствии не согласится и на переуступку.

Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки

На начальном этапе строительства многоквартирного дома у застройщика имеется в наличии множество квартир. По мере роста стадии готовности объекта, жилье раскупают. И тогда покупка квартиры из первых рук, вряд ли, удастся. При этом существуют предложения о продаже жилья в новостройке, которые продаются повторно, по переуступке прав на жилье. Ипотека при этом возможна, но в редких случаях. Об этом поговорим далее. Как купить квартиру в ипотеку, если она продается по переуступке прав? Покупка квартиры по переуступке прав — это сложный и довольно специфичный процесс, на практике встречающейся не так уж часто. Правовое естество переуступки прав осуществляется согласно соответствующему договору, регулируется несколькими законодательными нормами, Гражданским кодексом и другими правовыми актами, что вызывает множество споров и вопросов. На уступке прав можно неплохо заработать, инвестируя деньги в строительство, а после выгодно продав жилье в построенном доме.

Переуступка прав на недвижимость не противоречит действующему законодательству и допускается в следующих случаях:

  • после того, как будет выплачена стоимость квартиры, согласно договору застройщика и первого владельца жилья
  • если застройщик даст согласие на переуступку прав требования
  • если жилье было приобретено по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка.

Уступка прав требования на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации. Чтобы избежать мошеннических схем с подменой договоров, покупатель жилья должен соглашаться только на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.

Как оформляется сделка по переуступке прав?

Оформление прав переуступки происходит юридически посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к последующему покупателю. После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец. Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей.

В первую очередь к этим особенностям относится необходимость заплатить застройщику, чтобы получить его согласие на проведение подобной сделки и документ, подтверждающий выплату стоимость квартиры. Дольщик может уступить право на квартиру в период от момента регистрации договора долевого участия и до момента и закрытия акта приема-передачи объекта, но только при условии, что стоимость жилья будет полностью выплачена. Как оформляется покупка жилья по переуступке прав? Другая важная особенность — необходимость письменного согласия застройщика на продажу залоговой квартиры по схеме переуступки прав, которая, как правило, фиксируется в договоре ДДУ. Законодательно письменное согласие застройщика не обязательно, но застройщики обычно настаивают на включении данного пункта в договор. Движет ими только желание документально зафиксировать возможность получения дополнительной прибыли, поскольку за свое согласие застройщики получают до 3% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Как взять ипотеку по переуступке в банке?

Найти кредитную организацию, которой было бы интересно предоставить ипотеку, используя в качестве залога не готовую недвижимость, а права требования к застройщику хоть и реально, но все-таки сложно. Банки неохотно идут на такие сделки, как минимум, по двум причинам:

  • данный вид займов обладает высокой степенью риска кредитора, так как всегда остается опасность нарушения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию
  • у банков существует большое количество альтернативных ипотечных программ, которые, являясь весьма востребованными у заемщиков, приносят гораздо больший доход.

Как показывает опыт поиск ипотеки по переуступке лучше осуществлять непосредственно на строительной площадке, поскольку рекламные объявления банков, работающих в данном направлении, обязательно будут на месте возведения здания.

Другой способ найти банк, который готов выдать ипотеку, используя в качестве залога права требования к застройщику, — это сотрудничество с юридическим лицом, продающим квартиру. Как правило, такие компании являются строительными холдингами, выступающими соинвесторами и оказывающими услуги по финансово-кредитному сопровождению сделок. Строительные холдинги уже сотрудничают с банками, выдающими ипотеку по переуступке прав.

Третий вариант наиболее хлопотный — обращаться во все попавшиеся банки и спрашивать у них о возможности получения ипотечного кредита по переуступке прав.

Сегодня число финансовых учреждений, готовых кредитовать покупку жилья по переуступке прав, растет. При этом в фавориты в данном сегменте вышли банки с максимальным числом аккредитованных новостроек: «Сбербанк», DeltaCredit, «ВТБ24», МТС, «Банк Москвы» и «Промсвязьбанк».

Преимущества и недостатки переуступки ипотеки

Когда банк и заемщик заключают кредитный договор, обеспеченный ипотекой, каждый из них имеет свои права, обязанности, и при этом не лишен права передавать их третьему лицу, не участвовавшему при совершении сделки. Это соглашение и есть переуступка ипотеки.

Что такое переуступка ипотеки и для чего она нужна

Переуступка права на ипотеку – это один из вариантов решения жилищного вопроса для граждан со средним уровнем дохода. Можно приобрести как готовое жилье, так и вложить денежные средства в возведение жилищного комплекса, предварительно заключив соглашение с застройщиком. Это выгодное предложение, ведь к моменту окончания строительства цена на объект недвижимости поднимется в несколько раз. Перед тем как переуступить ипотеку на квартиру, покупатель должен заранее оценить возможные затраты, плюсы и минусы предстоящей сделки.

К переуступке ипотеки чаще всего прибегают застройщики, желающие получить максимальную прибыль при экономии средств. Если жилье приобрести до момента, когда оно пройдет государственную регистрацию и сдачу в эксплуатацию (от застройщика ипотека), можно сэкономить до 20% его стоимости.

Основная проблема состоит в выборе кредитного учреждения, которое заинтересует подобное предложение, ведь большинство из них хотят получить в залог имущество с высокой стоимостью, а не обязательства заемщика. Поводом для волнения может быть как нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию, так и недобросовестность новых владельцев.

Перед тем как купить квартиру в ипотеку по переуступке, заемщик может столкнуться с некоторыми нюансами:

  • высокая процентная ставка;
  • длительный поиск подходящего банка;
  • жесткие требования;
  • требуется предварительный договор уступки права требования квартиры с ипотекой;
  • отсутствие полной информации о кредиторе (его репутации) или объекте недвижимости;
  • недоверие к соинвесторам.

Переуступка от физического лица

ФЗ «Об ипотеке» (ст. 47) гласит, что ипотека по переуступке от физического лица оформляется после получения разрешения кредитного учреждения, которое неохотно идет на подобные уступки. Но ситуации бывают разные.

  1. Например, ипотека была оформлена в браке, а после развода один из супругов желает отказаться от своей половины и переуступить обязательства другому.
  2. Переезд на постоянное место жительства в другую страну требует от заемщика погашения кредита раньше указанного срока и снятия с жилья обременения. Как правило, на это уходит много времени. Переуступка является максимально приемлемым вариантом в этом случае. Новый владелец (покупатель) продолжает выплачивать долг, и обе стороны остаются довольны.
  3. Исключением становится передача прав на недвижимость в порядке наследования, о чем указано в п.3 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке». В этом случае заемщик оформляет договор без согласования с кредитным учреждением.

Переуступка по инициативе кредитора

Инициатором переуступки может стать и кредитор. Например, в случае банкротства. Тогда все права и обязательства переходят новому владельцу без уведомления плательщика относительно причины банкротства. Однако новый владелец в обязательном порядке должен уведомить своих клиентов о том, как дальше выполнять обязательства по платежам, об изменении условий в письменном виде, предоставить новые реквизиты. Если этого не произошло, необходимо самостоятельно узнать нужную информацию на официальном сайте банка-кредитора. Следует заметить, что в период переуступки прав банка-банкрота его правонаследник не имеет права взымать штрафы и пени за нарушение срока погашения долга до окончания процедуры ликвидации.

Однако это не единственный случай, когда банк желает переуступить ипотеку. Проявлять инициативу он может, если:

  • сделка признана неликвидной;
  • требуется досрочное погашение долга, включая проценты;
  • взыскание на предмет залога, если заемщик нарушил график выплат.

Кредитная организация переуступает ипотеку другому кредитору путем выставления объекта недвижимости или его прав на аукцион.

Какие банки осуществляют переуступку ипотеки

Кредитное учреждение может переуступить права на ипотеку третьему лицу, если оформлена закладная (ст. 316 ГК РФ).

Для большинства граждан со средним уровнем дохода покупка жилья по переуступке ипотеки является заманчивым предложением. Выплатив покупателю разницу между стоимостью продажи объекта недвижимости и остатком долга, можно реализовать давнюю мечту – покупку собственного жилья.

Лидирующие позиции в содействии передачи прав на ипотеку и снятии обременения занимают Сбербанк и ВТБ-24. Переуступка квартиры в Сбербанке происходит после получения соглашения и проходит следующие этапы:

  • одновременное открытие 2 депозитов или банковских ячеек, в которых будут находиться суммы остатка по ипотеке и денежные средства покупателя;
  • процедура снятия обременения с последующей передачей документов для регистрации в Росреестре;
  • подписание договора купли-продажи в присутствии юриста кредитного учреждения;
  • госрегистрация переуступки прав на имущество (в Росреестре);
  • оплата подоходного налога.

При переуступке долга по ипотеке с привлечением профильных специалистов банк взимает процент.

В ВТБ 24 переуступка ипотеки предусматривает выполнение тех же обязательств, но имеет характерную особенность в виде предложения своей базы объектов недвижимости, которые выставлены на продажу. Такое предложение имеет свои преимущества и недостатки:

  • можно получить льготу при внесении первоначального взноса в размере 20% от стоимости жилья;
  • предлагаемая стоимость недвижимости может быть значительно ниже рыночной, к тому же необходимо оплатить проценты за услуги банка в качестве посредника.

Насколько приемлемы условия кредитора, заемщик решает сам. В 2017 году банк ВТБ 24 при оформлении сделки выдвигает следующие требования.

Размер минимального первоначального взноса

Сумма ежемесячных выплат

Не превышает 60%

Если заемщик не является клиентом банка и не оформил страховой договор, то размер % ставки определяется с учетом возраста, финансового положения заемщика и срока погашения ипотеки

Особенности налогообложения

С 2016 года в законодательстве РФ введено минимальное значение налоговой базы, осуществив возможность уменьшения суммы налога от продажи недвижимости (ст. 244 НК РФ).

  1. Физическое лицо может воспользоваться правом налогового вычета в 1 млн. руб., желая продать недвижимость, а из этой суммы уже взимается 13%.
  2. Уменьшить размер дохода от продажи можно на сумму оплаты застройщику, облагая налогом лишь разницу в цене. Если недвижимое имущество продается по исходной цене или ниже, то налог не предусмотрен. Однако наличие подтверждающих документов и поданного заявления в налоговую инспекцию обязательно.
  3. Согласно ФЗ от 29.11.14 г. № 382 доход от продажи недвижимости облагается налогом по истечении 5 лет владения ним. Если гражданин РФ владеет недвижимым имуществом не более 3 лет, то согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ он освобожден от уплаты налога.
  4. Если в деле фигурирует договор переуступки права требования по договору долевого участия (ипотека), то кадастровая стоимость доли рассчитывается в процентном соотношении (см. образец). Следует помнить о том, что таким правом могут воспользоваться лица, непрерывно проживающие на территории России не менее 183 дней.
  5. Закон действует в том случае, если недвижимость приобретается не по наследству или договору дарения.

Как происходит переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Договор цессии – максимально приемлемый вариант приобретения недвижимого имущества, когда сложно подобрать подходящее жилье из-за отсутствия выбора. Иногда это единственно возможный способ. Несмотря на то что покупка квартиры по ДДУ проходит разные этапы сделки, ст. 389 ГК РФ указывает на признание сделки ликвидной с момента ее регистрации в Росреестре, при этом не предусматривает передачу обязательств лицу, уступающему свои права (цеденту).

Договор цессии по ипотеке (см. образец) необходимо оформить до момента продажи недвижимости. В противном случае переуступать будет нечего, ведь застройщик фактически выполнит свои обязательства.

Переоформление ипотеки – многоэтапный процесс:

  • уведомление строительной организации;
  • разрешение застройщика на переуступку (только в письменном виде);
  • проверка отсутствия задолженности;
  • оформление согласия супруги;
  • подтверждение банком ликвидности совершенной сделки.

Риск и выгода нового собственника

Оформляя куплю-продажу по договору переуступки, продавец недвижимости фактически передает свои права и обязательства правопреемнику. Передача прав по ипотеке имеет свои преимущества и недостатки.

Положительными моментами переуступки прав являются:

  • юридическая чистота объекта собственности;
  • возможность приобретения жилья, когда все ликвидные варианты исчерпаны;
  • возможно возвращение средств без применения штрафных санкций;
  • меньше остаток долга и срок погашения;
  • возможность заработать на росте цен;
  • кредитное учреждение выступает в качестве гаранта.

К неприятным последствиям относят:

  1. Возможные претензии к лицу, уступающему свои права в случае неликвидности совершенной сделки (ст. 390 российского ГК), если дольщик желает купить квартиру по переуступке в новостройке в ипотеку и требует погасить всю сумму, указанную в ДДУ.
  2. Когда происходит продажа квартиры по переуступке прав собственности, но дом не сдан в эксплуатацию, ипотека может выявить несостоятельность застройщика в финансовом отношении, например, в случае банкротства или намеренного затягивания срока сдачи.
  3. Если нового владельца ипотеки не устраивает качество предоставляемых услуг, права по ДДУ, предъявить претензии он сможет только компании-застройщику. Нужно заранее изучить механизм цессии, чтобы понять, чем опасна переуступка квартиры в новостройке.
  4. Риск возрастает, если дом не сдан, ипотека оформляется по нестандартной схеме: застройщик вместо договора долевого участия предлагает заключить предварительное соглашение (в т. ч. куплю-продажу), а также инвестиционное или с использованием векселя, которые можно не регистрировать в государственной службе.
  5. Не стоит забывать о получении одобрения у компании-застройщика, если нужно продать квартиру по переуступке в строящемся доме, когда ипотека полностью не погашена.

Вопросы возникают и в момент переуступки пая в жилищно-строительном кооперативе. Ипотека на переуступку ЖСК не предусматривает передачу паевых взносов новому пайщику (как частичных, так и полных), несмотря на отсутствие запрета в законодательстве. Паевые взносы возвращаются пайщику при выходе из кооператива, но при этом он теряет средства, выплаченные в качестве первоначального или каких-либо дополнительных расходов.

Чтобы вступить в кооператив, будущему пайщику нужно получить согласие о его принятии на общем собрании, а затем внести вступительные средства. На практике существуют примеры, когда учитывалась оплата целевых взносов прежним владельцем пая, но этот вопрос следует решать с руководством ЖСК в индивидуальном порядке. Договор цессии пая в этом случае не имеет никакой юридической силы.

Переоформляя ипотеку, рациональнее использовать рынок вторичного жилья, так как:

  • нет необходимости вкладывать дополнительные средства для модернизации помещения;
  • такая недвижимость, как правило, расположена в регионах с развитой инфраструктурой;
  • в отличие от новостроек, не нужно переживать о возможных разрушениях объекта (микротрещинах, перекосах, усадке);
  • кредитные учреждения разрабатывают специальные льготные программы, которыми можно воспользоваться при уступке прав на квартиру.

Переуступка ипотеки на квартиру во вторичке происходит с учетом законодательной базы на вторичное жилье, наличия обременения, возможных претензий со стороны лиц, являющихся законными претендентами на часть имущества.

Возможна ли переуступка по военной ипотеке?

Военнослужащие, желающие сэкономить собственные средства, могут задаться вопросом, как совмещаются понятия военная ипотека и переуступка прав, можно ли приобрести жилье по договору цессии?

Согласно постановлению Правительства РФ от 15.05.08 г. № 370 п. 48 использовать целевой жилищный займ для погашения ипотеки может только участник накопительно-ипотечной системы (НИС), который является единственно возможным заемщиком. Военная ипотека предусматривает только целенаправленное использование средств на покупку жилья во время прохождения службы или после выхода на пенсию.

Чтобы избежать непоправимых ошибок при оформлении переуступки ипотеки, нужно тщательно изучить законодательную базу. Обратившись за помощью к профильным специалистам (юристам, ипотечным брокерам), можно свести к минимуму возможные риски.

Смотрите еще:

  • Получить свидетельство о технической компетентности Сопровождение оценки системы производственного контроля ООО «ЮрБизнесКонсалт» оказывает предложения по подготовке документов для проведения оценки системы производственного контроля (получения свидетельства о […]
  • Как написать ходатайство в суд об отмене неустойки об уменьшении размера неустойки OБРАЗЕЦ ХОДАТАЙСТВА ОБ УМЕНЬШЕНИИ НЕУСТОЙКИ (ПЕНИ) (наименование судебного участка либо суда) (адрес суда либо судебного участка) Истец: […]
  • Задать вопрос на школьные знания Тест онлайн на школьные знания: Что Вы помните из школьных знаний? состоит из 20 вопросов | рейтинг 3.9 из 5 баллов ПРОЙТИ ТЕСТ онлайн Все мы когда-то были школьниками и изучали различные предметы: геометрию, […]
  • Как сдать отчетность ип по усн Декларация по УСН: порядок отчетности и образец О своих полученных доходах и произведенных расходах упрощенцы сообщают в налоговую инспекцию посредством заполнения специальной декларации. Именно об этом документе […]
  • Независимая экспертиза авто в спб после дтп Независимая автоэкспертиза автомобиля Ленинградская Экспертная Служба «ЛЕНЭКСП» предлагает весь комплекс услуг по проведению независимой автоэкспертизы в Санкт-Петербурге. Понятие автоэкспертиза (автомобильная […]
  • Ндфл имущественный вычет 2018 Имущественный налоговый вычет при покупке жилья в 2018 году: изменения, разъяснения. Имущественный вычет в 2018 году через налоговую инспекцию можно оформить только по недвижимости, приобретенной до начала 2018 […]
admin

Обсуждение закрыто.