Договор найма специализированного жилого помещения существенные условия

Договор найма специализированного жилого помещения существенные условия

Статья 100 ЖК РФ. Договор найма специализированного жилого помещения

Новая редакция Ст. 100 ЖК РФ

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 — 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Статье 100 ЖК РФ

1. В ч. 1 комментируемой статьи установлено определение договора найма специализированного жилого помещения, которое является универсальным для всех видов такого договора, предусмотренных разделом IV Кодекса.

К отношениям по пользованию специализированными жилыми помещениями, возникшим до введения в действие Кодекса, применяются с учетом их длящегося характера нормы указанного Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных ст. 5 Вводного закона.

2. Юридическим основанием для заключения любого договора найма специализированного жилого помещения является административный акт — решение о предоставлении гражданину соответствующего жилого помещения, принятое с учетом положений ст. 99 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

3. Содержание договоров найма специализированных жилых помещений определяется с учетом положений ч. 3 ст. 100 Кодекса. В таких договорах обязательно определяются предмет договора, права и обязанности сторон. Конкретные договоры найма специализированных других помещений должны разрабатываться в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ (см. ч. 8 ст. 100 Кодекса и комментарий к ней).

Обратим внимание, что Кодекс не содержит положений об изменении договора найма специализированного жилого помещения. Однако это не означает, что такой договор не может быть изменен. Изменение конкретных договоров найма возможно по правилам, установленным в соответствующем типовом договоре найма специализированного жилого помещения (см. ч. 8 ст. 100 Кодекса). См. также ст. ст. 450 — 453 ГК РФ.

4. Для всех видов договора найма специализированного жилого помещения установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в том числе на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем. Естественно, что такие жилые помещения не могут быть также переданы нанимателем другому лицу по договорам аренды, доверительного управления и т.п., так как соответствующие правомочия могут принадлежать только собственнику (уполномоченному им лицу).

5. К пользованию жилыми помещениями, предоставленными по договорам найма специализированных жилых помещений, применяются отдельные правила о договоре социального найма. К пользованию служебными жилыми помещениями применяются также указанные в ч. 5 комментируемой статьи положения о правах и обязанностях членов семьи собственника жилого помещения.

6. Как и в договоре социального найма, в договорах найма любых специализированных жилых помещений должны быть указаны члены семьи соответствующих нанимателей. В ч. 6 ст. 100 Кодекса не установлено, какие лица относятся к членам семьи нанимателя жилого помещения в специализированном жилищном фонде. Однако согласно ч. 5 этой же статьи к пользованию любыми специализированными жилыми помещениями, за исключением служебных, применяются правила, в частности, ст. 69 Кодекса, согласно которой к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных ст. 70 Кодекса.

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору (ч. 5 ст. 100, ч. ч. 3 и 4 ст. 67, ст. 69 Кодекса).

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с ч. 5 ст. 100 и ч. ч. 2 — 4 ст. 31 Кодекса имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя по общему правилу не сохраняется (ч. 4 ст. 31 Кодекса). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 Кодекса (см. подп. «д» и «е» п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

7. Все виды договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде могут быть заключены только в письменной форме. Такие договоры заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма в указанных случаях не требуется (см. также ст. 161 ГК РФ). В случае несоблюдения простой письменной формы сделки применяются последствия, предусмотренные ст. 162 ГК РФ.

8. Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» утверждены, в частности:
———————————
СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.

типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;

типовой договор найма служебного жилого помещения;

типовой договор найма жилого помещения в общежитии.

Другой комментарий к Ст. 100 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Специализированные жилые помещения предоставляются по договорам найма. Исключение составляет жилье для социальной защиты отдельных категорий граждан, которое предоставляется в безвозмездное пользование (см. комментарии к ст. 98, 109).

2. Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме. Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет ее недействительности. Правовое последствие такого «несоблюдения» состоит в другом: в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие, что сделка была совершена на определенных условиях.

3. Право пользования специализированным жилым помещением возникает из юридического состава: решение о предоставлении жилья; заключение договора найма.

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ (ч. 8 комментируемой статьи). Правительством РФ принято Постановление от 26.01.2006 N 42, которым утверждены типовые договоры найма специализированных жилых помещений.

Комментируемая статья определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 жилые помещения специализированного фонда предоставляются по договору:

найма служебного жилого помещения (ст. 93, 104);

найма жилого помещения в общежитии (ст. 94, 105);

найма жилого помещения маневренного фонда (ст. 95, 106);

найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

найма жилого помещения фонда для временного поселения и лиц, признанных беженцами (ст. 97, 108).

В договоре найма указываются члены семьи нанимателя.

Помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан используются по договору безвозмездного пользования (ст. 98, 109 ЖК РФ).

4. Наниматель специализированного жилого помещения обязан соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ, не нарушать права и законные интересы соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования (ст. 17 ЖК РФ).

Наниматель специализированного жилого помещения имеет право:

пользоваться жильем в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома: местами общего пользования в общежитии, доме социального обслуживания и проч.;

на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;

в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;

получать субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных ст. 159 (см. комментарий к ней).

5. Объем прав нанимателя зависит от вида и назначения специализированного жилья. На него возлагается ряд обязанностей, которые несет наниматель жилого помещения по договору социального найма (ч. 5 ст. 100):

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК (ст. 17);

обеспечивать сохранность жилого помещения;

поддерживать надлежащее состояние жилья;

проводить его текущий ремонт;

своевременно вносить плату за жилищно-коммунальные услуги (ч. 5 ст. 100, ч. 3 ст. 67 ЖК РФ). Эта обязанность возникает с момента заключения договора найма (см. комментарий к ст. 153). Несвоевременная оплата жилого помещения и коммунальных услуг влечет взимание пени в размере и в порядке, установленных ст. 155 ЖК РФ.

Порядок определения размера оплаты за жилое помещение в домах системы социального обслуживания, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитии, если в одной комнате живет несколько человек, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

6. Статья 100 предусматривает применение к специализированному жилью правил ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ. Это означает, что наниматель обязан: допускать в занимаемое жилое помещение (в заранее согласованное время) представителей наймодателя; при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии (подп. «л» и «к» п. 4 Типового договора социального найма).

Кроме того, к пользованию специализированным жильем (за исключением служебного) применяются правила ст. 69 ЖК («Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма»).

Следует отметить, в частности, положение ч. 2 ст. 69, согласно которому члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

7. К пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила, предусмотренные ст. 65 (см. комментарий к ней).

Помимо обязанностей наймодателя, предусмотренных ч. 2 ст. 65 ЖК (ч. 5 ст. 100), он также обязан принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического оборудования к эксплуатации в зимних условиях (подп. «е» п. 5 Типового договора социального найма) и проч.

8. Среди прав наймодателя основное — требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 65 ЖК РФ, ч. 5 ст. 100). Кроме того, отметим его право требовать расторжения договора найма, если наниматель нарушает жилищное законодательство, условия договора найма.

Договор найма специализированного жилого помещения существенные условия

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС
Статья 100 .

Договор найма специализированного жилого помещения

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2-4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса.

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

1. Коммент. ст. дает определение договора найма специализированного жилого помещения. Этот договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Предмет договора определен в п.1 коммент. ст. как “помещение”, а правомочия нанимателя в отношении предмета договора определяются как “владение и пользование”, что не во всех случаях соответствует действительности. Так, в случае проживания в общежитиях (ст.94 ЖК) предметом договора очевидно может выступать не только помещение, но и его часть (часть комнаты — “койко-место”), определенная количественными показателями — площадью, исчисляемой в квадратных метрах. В этом случае не приходится говорить и о “владении” помещением, поскольку никакого хозяйственного господства над ним гражданин, проживающий в комнате общежития вместе с другими одинокими гражданами, осуществлять не может.

Как и в договорах социального найма, предметом договоров найма специализированных жилых помещений могут выступать только изолированные, но не смежные (смежно-изолированные или сугубо-смежные) помещения. Несмотря на отсутствие специальных указаний об этом в главах 9 и 10 ЖК, общее определение жилого помещения, данное в п.2 ст.15 ЖК, в полной мере распространяется и на помещения специализированные. Помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (п.2 ст.62 ЖК) не могут быть самостоятельным предметом договора найма специализированного жилого помещения.

2. Пункт 2 коммент. ст. полностью дублирует положения п.1 ст.99 ЖК и потому представляется излишним.

3. Пункт 3 коммент. ст. также не несет большой смысловой нагрузки. Ведь ни один договор нельзя заключить, не определив его предмет, а также — права и обязанности сторон. Для чего же тогда в тексте ЖК появилась рассматриваемая норма?

Ответ, видимо, следует искать в традиционном для отечественного законодателя подходе: желании сделать закон, рассчитанный на “массовое” использование, не просто законом, но еще и учебным пособием для чиновничества и “простых” граждан. По этой причине в ЖК и появляются подобного рода банальные нормы.

Можно, по-видимому, предположить, что законодатель в п.3 перечислил существенные условия договоров найма специализированного жилого помещения. Однако такого договорного условия, как “права и обязанности сторон” вообще не существует. Есть отдельные условия о сроке договора, о его цене и т.п., причем все они понимаются сквозь призму соответствующих прав и обязанностей сторон (напр., право считать себя свободным от договорных обязательств по истечении определенного срока или обязанность уплатить договорную цену). Но не может носить характер существенного условие о “правах и обязанностях сторон”! Ведь смысл придания существенного характера тому или иному условию договора заключается в том, что в его отсутствие сделка не будет считаться заключенной. Какие же именно права и обязанности сторон необходимо включить в договор найма специализированного жилого помещения, чтобы он считался заключенным? Достаточно ли одной-двух обязанностей и корреспондирующих им прав? Или их число должно быть гораздо большим? Ведь исчерпывающего перечня всех возможных прав и обязанностей, которые стороны могли бы включить в такой договор, просто не существует. Таким образом, пассаж о “правах и обязанностях” (всех? каких именно?) сторон нельзя понимать, как указание на их существенный характер в качестве договорных условий.

Таким образом, лишь условия о предмете, цене и сроке договора следует рассматривать в качестве существенных для договоров найма специализированных жилых помещений.

4. Обмен и поднаем специализированных жилых помещений безусловно запрещены п.4 коммент. ст. Такие действия противоречили бы целевому назначению указанных помещений — обеспечению жильем строго определенного круга лиц, имеющих право на их получение.

5. Пункт 5 коммент. ст. содержит две отсылочные нормы, определяющие правовой режим специализированных жилых помещений — служебных, с одной стороны, и всех иных — с другой.

Пользование служебными жилыми помещениями членами семьи нанимателя осуществляется аналогично пользованию жильем членами семьи собственника помещения (п.2-4 ст.31 ЖК). Тогда как права членов семьи нанимателя иных специализированных жилых помещений определяются аналогично правам членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст.69 ЖК).

6. Поскольку надлежащее исполнение условий договора найма специализированного жилого помещения является обязанностью не только нанимателя, но и проживающих совместно с ним членов его семьи, п.6 коммент. ст. требует поименного перечисления их в таком договоре.

Необходимо обратить внимание на то, что комментируемая норма нуждается в ограничительном толковании. Ведь наймодателю юридически безразличен состав семьи нанимателя. Какие бы то ни было юридические последствия закон связывает только с действиями тех членов семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним в помещении, являющемся предметом соответствующего договора. Именно так — ограничительно — и следует понимать текст комментируемого правила.

7. Обязательность письменной формы договора найма специализированного жилого помещения установлена п.7 коммент. ст. В большинстве случаев такой договор оформляется в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Однако закон не воспрещает заключить договор найма специализированного помещения и путем обмена соответствующими документами (оферта и акцепт), каждый из которых подписан одной из сторон.

Последствия несоблюдения письменной формы такого договора являются общими для гражданско-правовых сделок и предусмотрены п.1 ст.162 ГК РФ. Договор найма специализированного жилого помещения, совершенный с нарушением обязательной письменной формы, сохраняет свою юридическую силу, однако при возникновении спора стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания для подтверждения самого факта заключения договора и его условий.

8. Как следует из п.8 коммент. ст., типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ. С момента введения в действие настоящего ЖК любые типовые договоры найма специализированных помещений, исходящие от иных органов государственной власти, как федеральных, так и местных — субъектов РФ, утрачивают силу.

Примерные формы договоров найма (см. напр.: распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга «Об утверждении примерной формы договора социального найма жилого помещения в специальном жилом доме для одиноких граждан пожилого возраста» от 15 сентября 2000 г. N 1631-р (Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 2000. N 10. С. 98)), в отличие от типовых, не носят обязательного характера для их участников и поэтому могут применяться до тех пор, пока Правительство РФ не закроет эту “брешь” соответствующими типовыми договорами. После этого места для существования примерных форм договоров найма специализированных жилых помещений на правовом поле уже не останется и они отойдут в прошлое.

Договор найма специализированного жилого помещения существенные условия

3. Договор найма специализированного жилого помещения

3.1. Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме (ч. 7 ст. 100 ЖК). Согласно ст. 162 ГК несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности сделки. Однако в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение того, что такая сделка была совершена и что она не была заключена на определенных условиях. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК).
Право пользования специализированным жилым помещением возникает из юридического состава: решение о предоставлении жилого помещения; заключение договора найма.
Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ (ч. 8 ст. 100 ЖК).
Статья 100 ЖК определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон. В соответствии с этой статьей пользование жилым помещением (согласно виду специализированного жилья) осуществляется:
— по договору найма служебного жилого помещения (ст. 93 и 104 ЖК); по договору найма жилого помещения в общежитии (ст. 94 и 105 ЖК); по договору найма жилого помещения маневренного фонда (ст. 95 и 106 ЖК);
— по договору найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 и 107 ЖК);
— по договору найма жилого помещения из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. 97 и 108 ЖК).
Эти положения Жилищного кодекса применяются ко всем видам специализированного жилья, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК).
3.2. Обратимся к актам, регламентирующим вопросы предоставления и пользования жилыми помещениями в домах социального обслуживания и из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев. Условия проживания граждан в стационарных учреждениях социального обслуживания, взаимные права и обязанности (в том числе и в жилищных отношениях) определяются договором о стационарном обслуживании граждан.
Положением о Министерстве здравоохранения и социального развития предусмотрено принятие актов о порядке заключения, изменения, расторжения договоров о стационарном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов в домах-интернатах, входящих в состав собственности Российской Федерации; формы примерного договора о стационарном обслуживании, заключаемого между учреждением социального обслуживания и их законными представителями.
Порядок и условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания, являющихся собственностью субъекта РФ, определяются законодательством Российской Федерации.
Следует также отметить, что права граждан пожилого возраста и инвалидов, проживающих в стационарных учреждениях социального обслуживания, определены, в частности, Законом о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов.
Согласно ст. 108 ЖК вопросы предоставления жилых помещений из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, регламентируются федеральными законами. Указанные фонды создаются за счет федерального бюджета. Жилые помещения этих фондов являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующих территориальных органов.
Изложенные позиции законодательства свидетельствуют о том, что предлагаемые Кодексом договоры найма жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания и найма жилого помещения из фондов временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, должны носить «подчиненный» характер, попадая в зависимость от регулируемых соответствующим законодательством отношений по социальному обслуживанию граждан, по обустройству беженцев и вынужденных переселенцев.
3.3. Предмет договора найма — жилое помещение (см. ст. 16 ЖК). По договору найма служебного жилого помещения предоставляется отдельная квартира (ст. 104 ЖК).
Что касается иных видов специализированного фонда, то жилье предоставляется:
— в общежитии — из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК);
— в маневренном фонде — из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК);
— беженцам и вынужденным переселенцам — по нормам общежития (п. 18 Порядка учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда для временного поселения; п. 26 Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев).

Статья 100 ЖК РФ. Договор найма специализированного жилого помещения (действующая редакция)

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 — 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 100 ЖК РФ

1. Специализированные жилые помещения предоставляются по договорам найма. Исключение составляет жилье для социальной защиты отдельных категорий граждан, которое предоставляется в безвозмездное пользование (см. комментарии к ст. 98, 109).

2. Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме. Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет ее недействительности. Правовое последствие такого «несоблюдения» состоит в другом: в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие, что сделка была совершена на определенных условиях.

3. Право пользования специализированным жилым помещением возникает из юридического состава: решение о предоставлении жилья; заключение договора найма.

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ (ч. 8 комментируемой статьи). Правительством РФ принято Постановление от 26.01.2006 N 42, которым утверждены типовые договоры найма специализированных жилых помещений.

Комментируемая статья определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 жилые помещения специализированного фонда предоставляются по договору:

найма служебного жилого помещения (ст. 93, 104);

найма жилого помещения в общежитии (ст. 94, 105);

найма жилого помещения маневренного фонда (ст. 95, 106);

найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

найма жилого помещения фонда для временного поселения и лиц, признанных беженцами (ст. 97, 108).

В договоре найма указываются члены семьи нанимателя.

Помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан используются по договору безвозмездного пользования (ст. 98, 109 ЖК РФ).

4. Наниматель специализированного жилого помещения обязан соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ, не нарушать права и законные интересы соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования (ст. 17 ЖК РФ).

Наниматель специализированного жилого помещения имеет право:

пользоваться жильем в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома: местами общего пользования в общежитии, доме социального обслуживания и проч.;

на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;

в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;

получать субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных ст. 159 (см. комментарий к ней).

5. Объем прав нанимателя зависит от вида и назначения специализированного жилья. На него возлагается ряд обязанностей, которые несет наниматель жилого помещения по договору социального найма (ч. 5 ст. 100):

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (ст. 17);

обеспечивать сохранность жилого помещения;

поддерживать надлежащее состояние жилья;

проводить его текущий ремонт;

своевременно вносить плату за жилищно-коммунальные услуги (ч. 5 ст. 100, ч. 3 ст. 67 ЖК РФ). Эта обязанность возникает с момента заключения договора найма (см. комментарий к ст. 153). Несвоевременная оплата жилого помещения и коммунальных услуг влечет взимание пени в размере и в порядке, установленных ст. 155 ЖК РФ.

Порядок определения размера оплаты за жилое помещение в домах системы социального обслуживания, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитии, если в одной комнате живет несколько человек, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

6. Статья 100 предусматривает применение к специализированному жилью правил ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ. Это означает, что наниматель обязан: допускать в занимаемое жилое помещение (в заранее согласованное время) представителей наймодателя; при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии (подп. «л» и «к» п. 4 Типового договора социального найма).

Кроме того, к пользованию специализированным жильем (за исключением служебного) применяются правила ст. 69 ЖК РФ («Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма»).

Следует отметить, в частности, положение ч. 2 ст. 69, согласно которому члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

7. К пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила, предусмотренные ст. 65 (см. комментарий к ней).

Помимо обязанностей наймодателя, предусмотренных ч. 2 ст. 65 ЖК РФ (ч. 5 ст. 100), он также обязан принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического оборудования к эксплуатации в зимних условиях (подп. «е» п. 5 Типового договора социального найма) и проч.

8. Среди прав наймодателя основное — требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 65 ЖК РФ, ч. 5 ст. 100). Кроме того, отметим его право требовать расторжения договора найма, если наниматель нарушает жилищное законодательство, условия договора найма.

Существенные условия договора найма жилого помещения, обязательные пункты

Какими-бы ни были отношения между владельцем имущества и арендатором, юристы не рекомендуют отказываться от составления договора

Сдача жилья в аренду — процедура которая встречается довольно часто.

Естественно, отношения между владельцем жилья и квартирантом могут складываться по-разному, потому специалисты в области права не рекомендуют отказываться от составления специального документа, обуславливающего взаимоотношения арендодателя жилья.

Называется этот документ договор найма жилого помещения. Есть смысл рассмотреть более подробно вариант аренды, когда обе стороны-участницы сделки являются физлицами.

Юр. лицам также не воспрещается выступать в роли арендодателей, но, как показывает практика большинство вопросов возникают именно во взаимоотношениях физических лиц — участников сделки.

Договор найма — о чем в нем должна идти речь

Договор найма жилого помещения следует составлять в письменном виде

Обязательным является заключение договора найма в виде письменного документа. Иначе вероятен вариант, что соглашение окажется недействительным. Обращаться к нотариусу по поводу его заверения не требуется. Хотя и возможно при желании сторон.

Большую часть положений этого документа стороны определяют самостоятельно. Но ряд моментов оговаривается в обязательном порядке.

Итак, сторонами должны быть указаны следующие пункты.

Сдаваемую квартиру необходимо подробно описать с указанием адресных данных, этажа, количества комнат и других моментов.

Это делается во избежание дальнейших споров насчет того, какой конкретно объект был сдан.

Срок заключения договора. После вступает в действие правило, по которому первоочередное право заключения нового договора должно быть предложено нанимателю. Лишь в случае его отказа может идти речь о заключении договора с другим лицом.

Договор должен содержать пункт о порядке внесения платы за пользование помещением

При несоблюдении данного пункта наймодатель обязан позаботиться о возмещении причиненных нанимателю убытков.

Нюансы внесения арендной платы. Оговариваются размер, сроки и способы, при помощи которых будут вноситься денежные средства за пользование жильем.

Важно также позаботиться о фиксировании каждого платежного факта. Это может быть соответствующая расписка.

Указание моментов, касающихся оплаты коммунальных услуг.
Пункт о капитальном и текущем ремонте помещения.
Пункт о тех членах семьи, которые проживают вместе с нанимателем.

Пункт о других собственниках арендуемого помещения.
Пункт, касающийся досрочного расторжения договора. Обычно такое делается в судебном порядке.

Стороны должны оговорить те ситуации, когда можно будет говорить о расторжении. Данный пункт важен для наймодателя, так как позволяет избежать ему недобросовестного отношения к жилому помещению. Такое свойственно некоторым нанимателям.

Существенные условия договора найма жилого помещения

Существенными условиями договора аренды называют те пункты, которые собственно позволяют достичь заключение сделки

К ним относятся те условия о предмете договора, которые обозначены в законодательных или других правовых документах. Причем, названы они таковыми для документов данного типа.

К ним же относится весь тот перечень условий, которые предполагают достижение соглашения. Настоять на них вправе любая сторона.

Существенные условия договора найма жилого помещения предполагают подробное описание условий, касающихся предмета договора.

Существенным условием заключения договора найма будет являться количество и фамилии имена отчества всех членов семьи, вселяемых арендатором в жилище.В таком случае все вселившиеся лица несут солидарную ответственность за порчу имущество или несвоевременную оплату по договору.В случае возникновения судебных споров они так же могут выступать в роли ответчиков. Вселение иных граждан, о мере необходимости регулируется заключением дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации наравне с основным договором.

Еще одним существенным условием является регистрация, другими словами прописка, граждан по месту проживания. Данное условие необходимо для определения детей нанимателя в образовательные учреждения в месте проживания, обслуживание в поликлинике.

Еще одним из немаловажных условий, на которое следует обратить внимание при заключении договора, является наличие животных в передаваемой квартире. Передающая сторона может поставить ограничение на проживание живности в квартире, при обеспокоенности собственника за сохранность имущества и ремонт в переданной в пользование квартире.

В случае, если передаваемая квартира приобретена собственником в период брака, то в договоре аренды обязательно должна быть ссылка на нотариальное согласие на заключение сделки о передачи недвижимости. Копию согласия так же стоит оставить арендатору у себя. Отсутствие согласия на заключение сделки о передачи может стать причиной признания договора недействительным в судебном порядке.

При заключении последнего обязательно нужно обратить внимание на перечисление сведений, позволяющих идентифицировать имущество, передача которого предстоит.

В качестве предмета договора как правило служит жилой объект, имеющий все условия, позволяющие комфортное проживание в нем. Это может быть дом, часть дома, отдельная квартира или выделенная ее часть, к примеру — комната.

Документ, в котором отсутствуют сведения о передаваемом жилом объекте не относится к категории заключенных договоров.

В качестве существенных условий договора найма специализированного жилого помещения служат пункты, оговаривающие:

  • сам предмет аренды,
  • стоимость,
  • срок, на который сдается помещение.

Условия, которые служат в качестве дополнительных

Дополнительные условия договора начинают свое действие автоматически. после заключения договора

Особенностью дополнительных условий договора аренды является тот факт, что они, как правило, оговорены нормативными документами.

Согласовывать их текст сторонам не потребуется — они начинают действовать автоматически, с момента, когда произошло заключение договора.

Итак, речь идет о следующих моментах:

  • Обязанности вовремя оплачивать жилье.
  • Указании в договоре тех граждан, которые постоянно проживают с нанимателем. Если таких оговорок нет, то вселяют их, опираясь на на правила статьи 679 Гражданского кодекса.
  • Текущими ремонтными работами обязан заниматься наниматель, если другой вариант не предусмотрен документом.
  • Капремонтом занимается наймодатель.
  • Размер оплаты за жилье – этот пункт стороны оговаривают между собой.

Случайные условия договора

В договоре найма могут содержаться случайные условия, но это совсем не обязательно

К данному виду причисляются любые условия, которые включены в документ исходя исключительно из решения сторон.

Данные условия могут быть либо дополнением к обычным, либо изменением их.

Если в тексте документ рассмотренный вид условий не нашел отражения, то переживать не стоит: действительность договора не окажется под угрозой. Следовательно, в договоре найма может содержаться ряд любых случайных условий. Все зависит от согласования сторон.

Таков перечень основных пунктов, предусмотреть которые необходимо при заключении данного договора.

Обе стороны должны внимательнее отнестись к составлению документа (его заключение через специализированные агентства не отменяет данного пункта) и обратиться за дополнительным консультированием к специалистам по мере необходимости.

Такое отношение позволит избежать неприятных ситуаций в дальнейшем.

Еще полезная информация по вопросу составления договоров найма — на видео:

Смотрите еще:

  • Журнал учета выдачи бланков медицинского свидетельства о смерти форма 106-2/у-08 Свидетельство о перинатальной смерти Бланк медицинский форма 106-2/у-08 Медицинское свидетельство о перинатальной смерти 106-2/у-08 Свидетельство о перинатальной смерти Формат бланка А4 с оборотом.Плотность […]
  • Адвокат рабочий день Положение о рабочем времени адвокатов 1. Настоящее Положение разработано в соответствии с п. 10 ч. 3 ст. 31 Федерального закона от 31.05.2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» […]
  • Исполнительные органы общества с ограниченной ответственностью Исполнительные органы общества с ограниченной ответственностью Исполнительные органы общества Следует также отметить, что в соответствии с Законом Об обществах с ограниченной ответственностью контроль за совершением […]
  • Декларация на имущество 2014 заполнение Как правильно заполнить строку 270 раздела 2 в декларации по налогу на имущество? В соответствии с Порядком заполнения (приказ ФНС России от 24.11.2011 N ММВ-7-11/895), по строке с кодом 270 отражается остаточная […]
  • Права общего собрания акционеров Права общего собрания акционеров Общее собрание – является высшим органом управление акционерного общества (п.1 ст.47 Закона). Его компетенции, порядку проведения собраний и иным вопросам выражения воли общего собрания […]
  • Куплю нежилое помещение в ростове Продажа нежилых помещений в Ростове-на-Дону без посредников Квартиры с видом на горный пейзаж в Краснодаре! ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ РЯДОМ С ЦЕНТРОМ КРАСНОДАРА за Тургеневским мостом Квартира-студию в ЖК «ИНСИТИ» со скидкой […]
admin

Обсуждение закрыто.