Как оформить аванс на продажу квартиры

Как оформить аванс на продажу квартиры

Содержание:

Предоплата при покупке квартиры

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Откроется в новой вкладке.»>Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. Откроется во всплывающем окне.»>агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры.

Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (Откроется в новой вкладке.»>ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.380, ГК РФ).

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в Откроется в новой вкладке.»>ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание Откроется в новой вкладке.»>«альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – Аргументы ЗА и ПРОТИВ.
Откроется в новой вкладке.»>агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с Откроется в новой вкладке.»>ПДКП между дольщиком и Откроется в новой вкладке.»>Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном Откроется в новой вкладке.»>договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Пакет документов для покупки квартиры

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Откроется в новой вкладке.»>Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
    — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.
    Те же сведения содержатся и в Откроется в новой вкладке.»>Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
    Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
  2. Откроется в новой вкладке.»>Документ-основание получения права собственности
    — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.
  3. Откроется в новой вкладке.»>Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Откроется в новой вкладке.»>Единый жилищный документ (ЕЖД)
    — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.
  4. Паспорт собственника квартиры, либо Откроется в новой вкладке.»>доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, Откроется в новой вкладке.»>дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть Откроется в новой вкладке.»>приватизирована или куплена, получена в дар или в Откроется в новой вкладке.»>наследство, обременена залогом или Откроется в новой вкладке.»>правами третьих лиц, и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

  1. Откроется в новой вкладке.»>Кадастровый паспорт квартиры
    — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если Откроется в новой вкладке.»>в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.
  2. Откроется в новой вкладке.»>Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе Откроется в новой вкладке.»>общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
    — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.
  3. Откроется в новой вкладке.»>Разрешение органов опеки и попечительства
    — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
  4. Согласие залогодержателя на сделку
    — если квартира находится под залогом в банке.
  5. Согласие Откроется в новой вкладке.»>получателя ренты
    — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
  6. Извещение о сделке других участников Откроется в новой вкладке.»>долевой собственности и их письменный отказ от Откроется в новой вкладке.»>права преимущественной покупки доли в квартире
    — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Откроется в новой вкладке.»>Акт приема-передачи квартиры.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

  1. Откроется в новой вкладке.»>Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
    — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.
  2. Откроется в новой вкладке.»>Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
    — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
  3. Заключение о рыночной стоимости квартиры
    — это типовое требование банка, если мы используем для покупки Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит.
  4. Откроется в новой вкладке.»>Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
    — это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.
  5. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
    — это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД).
  6. Разрешение на Откроется в новой вкладке.»>перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Откроется в новой вкладке.»>Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

Ипотека.Когда аванс, а когда документы на квартиру?

Александр, Марина.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Верно мыслите, договор надо какой-то составить. Заверять такой договор никто не должен.

Вот-вот, именно авансовый договор. Только кто бы его еще составил? Продавец вам будет собирать все документы -без аванса, а вы и откажетесь покупать. И чего ему делать? У продавца нет риэлтора и у покупателя нет. И как чего делать, чтобы ничего не потерять? Может в интернете кто напишет)))))

. вот внесете продавцу аванс, а он алкоголик-наркоман!? Или вообще мошенник! И все ваши деньги -тю-тю.
Вот так еще ничего не купив -уже чего-то потеряв.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Все правильно вы говорит. для этого вам необходим риэлтор

Александр, Марина, это у вас только первый вопрос из последующих. Для нас , специалистов, он вызывает улыбку. Помочь вам сможет только специалист. Слишком много надо знать, чтоб было все так, как надо: что подписывать и как прописывать, какой составить договор (аванса, задатка или соглашение)., сроки, условия. стоит ли вносить аванс вообще с учетом информации по квартире и условиям банка.

Согласна со всеми ответами коллег!
и еще, уж простите за любопытство, интересные какие документы на квартиру, при Справке о выплаченном пае еще и разрешение опеки. Ведь в ЖСК только взрослые собственники, если не было других сделок последующих ( продажи, дарения, наследства или др). Откуда же там дети в собственниках?
Ну, это просто любопытство профессиональное, извините , оно не по существу.
А по существу, покупка квартиры требует глубоких профессиональных знаний. Этому не научить ни за час, ни за неделю.
Для этого годы требуются . вдумчивой сложной учебы.

Дом жск 9ти этажка,поэтому Справке о выплаченном пае, опека не по детям, опека дана дочери матери,а мать является супругой владельца квартиры, короче семья,дочь мать отец он же и владелец, мать парализована.

кстати. банки проверяют ТОЛЬКО НАЛИЧИЕ необходимых для сделки документов. и всё.
Банки НЕ проверяют историю квартиры, и не оценивают степени рисков при покупке.
Все риски ложатся на покупателя.
Так что в любом случае, мое мнение, всегда, особенно при ПОКУПКЕ, необходим риэлтор.
Тем более уже на такой простой вопрос, (по сравнению с дальнейшими), на какой стадии и при подписании какого договора продавец должен предоставить пакет документов в банк , нет ответа у самих покупателе, требуются подсказки и советы со стороны.
Впрочем, никому ничего НЕ советую, каждый человек сам решает в разных жизненных ситуациях, как ему поступать и действовать.
Можно ли приобрести квартиру, не обладая риэлторскими знаниями, и не прибегая к услугам профессионального риэлтора?
Коротко если, скажу так : «Можно, если не интересует результат. «

то есть СУПРУГА владельца ( а если пай выплачивался В ПЕРИОД БРАКА, то и фактически совладелица) парализована и НЕдееспособна? то есть она и не говорит толком. если под опекой, дело сеоьезное.
Она под опекой своей взрослой дочери?
Ой, друзья, страховая не пропустит, да и правильно сделает.
Я бы своим клиентам посоветовала искать другой вариант.

Обычно на СТАДИИ ОБЗВОНОВ, еще ДО просмотров,
профессионал, подбирающий клиенту квартиру , особенно для ипотеки,
ОТСЕИВАЕТ подобные варианты, экономя время своих клиентов.
Как образно и емко говорила одна моя клиентка » Что зря ноги бить»

а если ВДРУГ какая нибудь страховая и пропустит, я бы не купила подобную квартиру ни себе, ни клиентам, я человек осторожный, люблю надежность и основательность во всем.
Это сливы можно немного перезрелые подешевле по случаю купить, да джема наварить вкусного и замечательного, и недорого. а это же КВАРТИРА!
Помню, директор Агентства, сотрудники которого и он сам начинали с начала 90-х. ( агентства, в котором я начинала, это были 1997-1998 года), нам, новичкам, пришедшим к нему после окончания курсов, повторял:»В квартире главное- НЕ стены, в квартире ГЛАВНОЕ- ДОКУМЕНТЫ»

извините, пожалуйста, если возможно, резко и не очень приятно отвечаю, прошу прощения.
Но по существу и образно все так.
С Уважением

Коллеги, мы все тут настоятельно рекомендуем ( и не только в этой теме) обращаться к специалистам.
Я тоже активно это и часто объясняю .
Но прихожу к выводу в последнее время, что каждый человек может и должен решить самостоятельно, нужны ли ему специалисты -помощники , или сам будет делать.
Мы отчасти правильно делаем, что рассказываем, почему все таки нужны специалисты.
А дальше как действовать- самим людям решать.
Никому ничего не советую, просто рассказала эмоционально.

Вы с банком можете даже КУПИТЬ КОТА В МЕШКЕ, не только аванс внести, не знамо как и не понимая последствий, если не проверите досконально с экспертом покупаемую квартиру. То, что Вы хотите сделать самостоятельно-это целое действо, которое, без должного опыта, хорошо Вы сделать не в состоянии по определению..Нужен опыт.
А опыт, это Сын ошибок трудных. (А.С.Пушкин) Если чего не понятно-обращайтесь

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Согласен, вряд ли кто-то по этой квартире возьмется страховать титул.. а значит — не купить ее в ипотеку.. только время потеряете..

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

«Мать парализована» — опека над ней.
. а кто-то должен договор заверить. А продавец (вот ведь некузявый кузяка. ) даже документа не дает!
Ребята, ищите другую квартиру — раз, и специалиста — два.

Как оформить аванс при продаже квартиры?

Аванс при продаже квартиры представляет собой довольно часто встречающееся явление. Купить жилье без внесения авансового платежа практически невозможно. О том, что собой представляет данный платеж, каким целям служит, а также как правильно закрепить его уплату в договоре, читайте в нашей статье.

Образец купли-продажи квартиры с авансом.doc

Понятие и назначение аванса при продаже квартиры

Гражданский кодекс РФ (далее — Кодекс) не раскрывает понятия «аванс». Данное слово встречается только п. 3 ст. 380 Кодекса, в котором говорится, что если возникли сомнения относительно того, является ли уплаченная сумма задатком (например, не соблюдена письменная форма соглашения), то платеж считается уплаченным в качестве аванса.

Таки образом, следует разделять 2 понятия:

  • Задаток как один из способов обеспечения выполнения обязательств. Его размер входит в стоимость договора. Однако если сделка сорвется по вине покупателя, внесенная сумма остается у продавца, по вине продавца — последний выплачивает двойной размер задатка (п. 2 ст. 381 Кодекса).
  • Аванс, т. е. предварительный платеж по договору. По общему правилу он подлежит возврату, если договор купли-продажи квартиры не будет оформлен. Если аванс не будет возвращен добровольно, то он может быть истребован в судебном порядке как неосновательное обогащение (ст. 1102 Кодекса).

Подробнее о различиях между данными понятиями можно узнать, ознакомившись с нашей статьей «Задаток или аванс — в чем разница?».

Данная же статья будет посвящена авансу и правилам его оформления. В юридической практике выработались следующие основные способы закрепления авансового платежа:

  • положение об авансе включается в предварительный договор купли-продажи недвижимости;
  • оформляется отдельное соглашение о внесении аванса;
  • положения об авансе вносятся в текст основного договора.

Рассмотрим эти способы более подробно.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом

Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом оформляется в соответствии с положениями ст. 429 Кодекса. Он должен содержать условия основного договора, а также срок, в который основной договор должен быть оформлен.

Условие о внесении аванса может также быть включено в текст предварительного договора. При этом:

  • В тексте предварительного договора должно быть четко прописано условие, что указанная сумма вносится в качестве авансового платежа.
  • В тексте прописывается размер аванса. Для исключения разногласий рекомендуется указать как процент от цены основной сделки, так и конкретную сумму.
  • Подписание предварительного договора не свидетельствует об уплате аванса. Поэтому при передаче денежных средств дополнительно составляется расписка, в которой указывается передаваемая сумма и реквизиты предварительного договора.

Размер аванса не должен быть существенным, т. к. в этом случае договор будет квалифицироваться судами не как предварительный, а как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предоплате (п. 8 постановления пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). В таком случае подлежит удовлетворению иск покупателя о понуждении продавца к передаче квартиры, являющейся предметом договора, при условии наличия квартиры в натуре и права собственности у продавца.

Соглашение об уплате аванса

При продаже квартиры аванс нередко оформляется через специальное соглашение (договор) на внесение аванса. В документе указываются:

  • размер авансового платежа;
  • срок и способ внесения аванса (наличными или безналичным способом путем перевода денежных средств на карту продавца);
  • сведения о продаваемой квартире (адрес, площадь, этаж, количество комнат и т. д.);
  • стоимость квартиры;
  • срок оформления основного договора купли-продажи;
  • обязанности сторон, которые подлежат исполнению в целях заключения основного договора.

Данный документ содержит договоренности сторон по всем существенным условиям и по своей сути является предварительным договором купли-продажи квартиры. Подобное мнение подкрепляется и судебной практикой. Так, Мосгорсуд в апелляционном определении от 20.09.2017 по делу № 33-37665/17 применил к спору, возникшему из договора о внесении аванса, правила, регулирующие оформление и исполнение предварительного договора.

Таким образом, соглашения об уплате аванса, договор аванса и подобные документы, по сути, представляют собой предварительный договор купли-продажи квартиры с авансовым платежом. Следовательно, к правилам внесения аванса применяются правила, рассмотренные нами в предыдущем разделе статьи.

Образец договора купли-продажи квартиры с авансом

Аванс по договору купли-продажи квартиры может быть прописан и в основном договоре. Существуют случаи, когда на момент оформления договора продавец получает только аванс, а оставшаяся сумма выплачивается позднее. Такое происходит, например, при приобретении жилья:

  • с привлечением материнского капитала, когда аванс вносится за счет собственных средств родителей, а средства маткапитала после рассмотрения сделки переводятся Пенсионным фондом на счет продавца (подп. 1 п. 1 ст. 10 закона «О дополнительных мерах…» от 29.12.2006 № 256-ФЗ);
  • привлечением социальной выплаты на приобретение жилья, предоставленной молодой семье (п. 38 Правил предоставления выплат, являющихся приложением 1 к постановлению Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050);
  • использованием денежных средств, выдаваемых в рамках различных региональных программ, направленных на улучшение жилищных условий (например, п. 4.1.1.2 целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи — доступное жилье»);
  • привлечением денежных средств, выделяемых работодателем в рамках своей жилищной программы;
  • привлечением собственных денежных средств, когда стороны прописали в договоре такой порядок расчетов (например, покупатель продает свою квартиру, но денежные средства на момент оформления договора ему еще не поступили), и т. п.

В таких случаях до полной оплаты стоимости квартиры она остается в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 Кодекса).

Судьба аванса, внесенного на время оформления сделки

Исходя из сути авансового платежа, возможны 2 варианта использования аванса на время продажи квартиры:

  • включение аванса в стоимость квартиры, когда стороны заключают основной договор купли-продажи квартиры;
  • возврат денежных средств в том случае, если сделка не состоялась.

Нередко стороны прописывают различные штрафы и неустойки, которые, по сути, ведут к тому, что авансовый платеж не возвращается покупателю и выступает в качестве обеспечительной меры — задатка.

Суды исходят из буквального толкования договора и при указании слова «аванс» расценивают его как предварительную оплату. Кроме того, задатком обеспечиваются обязательства, возникшие из договора, а предварительный договор не порождает имущественных обязательств, а только обязательство оформить основной договор купли-продажи (определение Красноярского крайсуда от 02.03.2016 по делу № 4Г-787/2016).

Применяется по аналогии п. 3 ст. 487 Кодекса, в соответствии с которым покупатель может требовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предоплаты. Аванс не выполняет обеспечительной функции, и закрепление сторонами ответственности за невыполнение обязательств не меняет его правовой природы. Следовательно, даже при наличии в предварительном договоре положений о штрафах, аванс не может иметь штрафной характер и подлежит возврату покупателю в полном объеме (апелляционное определение Мосгорсуда от 20.09.2017 по делу № 33-37665/2017).

Таким образом, аванс может вноситься, когда стороны не готовы по той или иной причине оформить договор купли-продажи имущества и осуществить полный расчет по договору. Авансовый платеж может быть произведен в рамках как предварительного, так и основного договора купли-продажи квартиры. Внесение аванса удостоверяется распиской или другим документом, подтверждающим получение продавцом денежных средств. Авансовый платеж входит в оплату приобретенной квартиры. В том случае, если сделка по какой-либо причине сорвалась, денежные средства возвращаются покупателю.

Как оформить аванс и задаток при продаже недвижимости?

Показы квартиры прошли успешно, стороны договорились о сделке, остается самое важное – передача задатка либо аванса. Что делать после того, как покупатель решил купить жилплощадь? Выясняем поэтапно.

Чем задаток отличается от аванса?

Многие полагают, что эти термины идентичны. Тем не менее, разница есть. Так, исходя из статьи № 337 ГК РК, под задатком понимают сумму денег, которую сторона-покупатель передает продавцу в счет обозначенных в договоре купли-продажи платежей.

Эти деньги должны обеспечить заключение и выполнение договора в будущем – это не только предоплата за жилье, но и гарантия, что продавец или покупатель не откажутся от сделки. Подписывая соглашение о задатке, обе стороны оговаривают условия возвращения или невозвращения данной суммы в случае нарушения обязательств.

Аванс наряду с задатком – это доказательство подписания договора (покупатель выдает продавцу денежную сумму в счет установленных платежей). Однако гарантией реального исполнения сделки он не является. Все дело в том, что при нарушении обязательств одной из сторон аванс в любом случае возвращается покупателю.

Как оформить соглашение о передаче задатка или аванса?

Пример расписки о передаче задатка/аванса, как правило, может быть такой:

Если в документе не сказано, что предоплату нужно считать задатком, вся эта сумма автоматически будет по умолчанию считаться авансом. Подписывают соглашение о задатке/авансе, как правило, по месту жительства или месту нахождения продавца (если другие условия не оговорены в договоре). Все денежные обязательства на территории Казахстана должны выражаться в национальной валюте. Сумма задатка чаще всего составляет 1–3% от суммы сделки, реже речь идет о 5%.

Нередко случается так, что покупатели заинтересованы в большей сумме задатка, ведь в случае срыва сделки по вине продающей стороны последняя должна будет вернуть двойную сумму.

Какие документы нужны для оформления задатка?

Во-первых, от продавца потребуется подготовить пакет документации на объект недвижимости – перед передачей денег покупатель должен убедиться в том, что квартира «чистая». Продающая сторона должна предъявить:

  • правоустанавливающие документы на объект (договор о купле-продаже, дарении, наследовании и т.д.) – доказательство того, что квартиру реализует истинный владелец. Все эти бумаги (или их дубликаты) должны пройти регистрацию в ЦОНе;
  • техпаспорт на жилплощадь. Чтобы не пришлось откладывать подписание договора на неопределенный срок, заранее убедитесь, что все перепланировки узаконены, а характеристики жилья в техпаспорте и правоустанавливающих бумагах совпадают. Получить данный документ можно в течение 5–10 суток в ЦОНе или на сайте egov.kz, документ действует бессрочно;
  • РНН и паспорт собственника квартиры;
  • выписку из правового кадастра;
  • если у продавца квартиры есть родственники, не достигшие 18 лет, – копии свидетельств о рождении, а также разрешение органов опеки на реализацию доли.

Также перед передачей задатка/аванса продавец недвижимости должен получить в ЦОНе справку о зарегистрированных обременениях на объект недвижимости – ее надо будет получить в день подписания соглашения (процедура займет не более 30 минут), так как действует бумага всего 1 сутки. С ее помощью вы узнаете, кто на самом деле является собственником квартиры, и какие обременения есть на данном имуществе.

Кто получает задаток?

Покупатель должен выплатить оговоренную сумму исключительно собственнику(кам) недвижимости либо лицу, который уполномочен распоряжаться недвижимостью и имеет нотариальную доверенность. Если у квартиры два, три или более совладельцев, все они обязаны выступить в соглашении как сторона, принимающая задаток. Покупатели, состоящие в браке, должны предоставить письменное согласие супруга(и) для выплаты задатка.

Что делать, если покупатель не платит задаток или меняет условия покупки?

Существует вероятность того, что покупатель (продавец) решит расторгнуть сделку (досрочно прекратить не исполненный полностью договор) или изменить ее условия. Вот наиболее популярные ситуации:

  • покупатель присмотрел на рынке более интересный вариант для приобретения жилья и отказался выполнять свои обязанности – в этом случае продавец имеет право оставить себе всю сумму задатка;
  • продавец поднял стоимость квартиры, вынудив покупателя отказаться – в этом случае задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере (ст. № 338 ГК РК). Это же правило действует и в аналогичных ситуациях, когда сделка срывается по вине продавца;
  • если сделка была аннулирована по соглашению покупателя и продавца, задаток вновь переходит покупателю.

В соответствии с законодательством, стороны сделки могут выбрать любую форму предварительного платежа по обоюдному соглашению – и аванс, и задаток. Единственное требование – письменное оформление документа.

Как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры?

При отчуждении недвижимости стороны сделки очень часто прибегают к закреплению предварительной договоренности, оформляя договор аванса при покупке квартиры. О том, как правильно это сделать и какие нюансы нужно учитывать, пойдет речь в нашей статье.

Зачем нужен такой договор? По следующим причинам: покупатель нашел подходящий вариант жилья, а продавец – желающего приобрести принадлежащее ему имущество. Обе стороны теперь могут прекратить поиски и начать готовиться к проведению сделки. В этом случае уплата и принятие аванса подтверждают серьезность намерений, как покупателя, так и продавца.

К передаче аванса прибегают и в тех случаях, когда сделку нельзя провести в течение нескольких дней с того момента, как стороны пришли к соглашению о продаже конкретной квартиры. Причин для этого может быть масса, причем у обеих сторон: не собрана необходимая сумма, не готовы полностью документы, да и просто по банальным причинам – например, проверенный нотариус ушел в отпуск.

Для того чтобы участники сделки не нервничали на протяжении срока, отведенного для подготовки к подписанию договора, покупатель вносит аванс и прекращает дальнейшие поиски квартиры, а продавец получает деньги, и больше никому не показывает жилье.

Аванс при покупке квартиры — нюансы

В гражданско-правовых отношениях нет четко сформулированного понятия «аванс», российский законодатель не отобразил в Гражданском Кодексе или иных законах, регулирующих процедуру отчуждения недвижимости, определение этого термина. Понять, что такое аванс, можно, изучив экономическую суть этого явления, а уже после этого будут понятны механизмы его юридического регулирования.

Итак, аванс – это частичная предоплата, т. е. определенная часть денег (чаще всего не более 10 % стоимости квартиры), которая передается продавцу до заключения сделки. Оставшаяся же часть платится сразу после подписания договора купли-продажи (если, конечно, не предусмотрены иные условия).

По отношению к купле-продаже недвижимости аванс упоминается только в ст. 380 ГК РФ, которая посвящена задатку. В ней говорится: в случаях, когда появляются сомнения, является ли частично уплаченная сумма задатком (особенно когда не была соблюдена письменная форма закрепления соглашения), такая сумма считается авансом. Следовательно, к нему применяются соответствующие последствия невыполнения договора.

Разница между задатком и авансом существенна. И хотя и тот, и другой применяются в похожих ситуациях, но выполняют разные функции. Различны будут и последствия для виновника, нарушившего договоренность.

Последствия отказа от сделки в случае аванса и задатка

Главное отличие этих двух понятий состоит в том, что задаток, выступает в качестве обеспечения выполнения условий по договору. Если одна из сторон уклонится от выполнения своей части обязательств, то задаток станет мерой ответственности: покупатель, отказавшийся от сделки, не получит назад задаток, а продавец, который передумал продавать квартиру, вернет первому задаток в двойном размере. В дополнение к этому пострадавшая сторона также может рассчитывать на покрытие убытков, полученных от срыва сделки.

Если же покупатель передал аванс, а сделка не состоялась, то последствия будут несколько иными. В случае, когда договоренность нарушена по вине покупателя, для него наступают последствия, предусмотренные ст. 487 и 328 ГК РФ: продавец может потребовать возместить убытки. Если виноват продавец, то покупатель вправе требовать возвращения аванса (это регулируется ст. 395 и ст. 487 ГК РФ). А вот если продавец тянет с возвращением денег, тогда можно подключить штрафные санкции, а к авансу уже будут применены нормы, регулирующие положение о займе.

Как видим, для продавца выгоднее заключать договор аванса, поскольку при неблагоприятном стечении обстоятельств ему лишь придется вернуть аванс, а по задатку придется заплатить сумму в два раза больше полученной.

Оформление договора аванса

Договор о внесении аванса оформляется в письменном виде. Для его подписания сторонами должна быть достигнута договоренность об основных условиях, а именно:

  • О размере аванса . Поскольку аванс являет собой частичную предоплату, он рассчитывается исходя из стоимости квартиры. Стороны, как правило, сначала договариваются о цене, которая будет указана в договоре купли-продажи недвижимости, а потом уже думают о размере процента и сумме аванса, которая должна быть внесена предварительно. Строгих правил здесь нет, все отдается на усмотрение участников сделки. Самое главное — найти компромисс, который устроит обе стороны: ведь покупатель стремится уменьшить сумму аванса, которую он может потерять, если по своей воле откажется от покупки квартиры. Продавец же, наоборот, заинтересован в большем авансе, чтобы крепче привязать покупателя.
  • О способе внесения авансового платежа . Здесь надо решить: будут ли деньги переданы наличными или переведены на счет в банке; в какой срок должна поступить сумма; должен ли продавец дополнительно написать расписку о получении денег в счет аванса. Все эти вопросы в обязательном порядке должны быть отражены в договоре, чтобы в случае необходимости облегчить процедуру доказывания факта передачи авансового платежа.
  • О самом объекте договора купли-продажи . Следует не только написать адрес квартиры, но и зафиксировать ее состояние на момент подписания договора о внесении аванса. Также желательно уточнить сведения о том, кто прописан в квартире, если есть несовершенные дети, нет ли обременения права собственности на этом объекте недвижимости и многие другие особенности, которые выясняются при проверке «чистоты» квартиры.
  • Об ответственности за нарушение договора . Следует по максимуму предусмотреть все возможные ситуации, способные привести к срыву сделки и подробно расписать ответственность сторон.

Кроме того, в договоре аванса указывается срок, когда должна быть совершена сделка купли-продажи, фиксируются паспортные данные ее участников. В договор также можно включить и дополнения, согласованные обеими сторонами. Завершается оформление договора аванса проставлением подписей сторон.

В случаях, когда сделку ведет риелтор, он обычно предлагает разработанный типовой договор аванса, в котором уже учтены все основные условия и правила, сложившиеся на рынке недвижимости.

На что обратить внимание

При заключении договора купли-продажи квартиры большое внимание покупателем уделяется ее «чистоте»: проверяется подлинность документов на квартиру, выясняется личность продавца, наличие и законность перепланировок, возможные обременения объекта и масса других нюансов. По договору аванса, квартира, конечно, не передается, однако и в этом случае стоит серьезно подойти к проверке ее истории: ведь покупатель будет отдавать хоть и не полную сумму, но все-таки достаточно крупную. И если впоследствии всплывут какие-либо неблагоприятные факты о квартире, за которую был отдан аванс, его можно потерять.

Еще лучше уже на этапе внесения аванса самостоятельно (или с помощью риелтора) сделать глубокую проверку объекта (Подробнее см. Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)?). Во время такой процедуры устанавливаются все бывшие собственники квартиры, ищутся юридические факты, опираясь на которые можно признать сделку недействительной. Если есть хоть малейшее подозрение, что продавец может быть признан недееспособным на момент совершения сделки (в силу возраста и здоровья или чрезмерного употребления алкоголя), желательно попросить его пройти обследование у соответствующего врача.

Нужно также узнать, не состоит ли продавец в браке, отметка о котором отсутствует в паспорте: согласие супруга на продажу квартиры является неотъемлемой частью договора купли-продажи.
Обязательно нужно включить в договор аванса пункт, согласно которому при выявлении обстоятельств, мешающих покупателю в полной мере быть собственником новоприобретенной квартиры, аванс должен быть возвращен в полном объеме в указанный покупателем срок.

Смотрите еще:

  • Оформить развод в украине Процедура расторжения брака или развод Процедура расторжения брака или развод Для заказа юридической услуги при расторжении брака в Украине, свяжитесь с нами: тел: +38 099 071 81 22, e-mail: info​ @ ​yurposlugi.com.ua […]
  • Приемная семья московская область Усыновление в Московской области Одинцовский район, пос. Новоивановское, ул. Калинина, д.1. 8(498)602-02-18 Приемная семья Ежемесячная выплата денежных средств на содержание приемных детей, […]
  • Кто обналичивал материнский капитал форум Обналичивание материнского капитала Увлеченный Заблокирован На сайте: 4 года Увлеченный На сайте: 4 года обменов/займов нет Местный Увлеченный СиськоРег Заблокирован Увлеченный Цитата (noi5y @ 18.1.2017) […]
  • Займ денег на сбербанк Займ на карту сбербанка мгновенно Северо-Западный банк ПАО Сбербанк является крупнейшим эмитентом двух самых известных платежных систем – VISA и MasterCard. Пластиковые карты указанных платежных систем позволяют […]
  • Материальная помощь днр В рамках Гумпрограммы продолжаются выплаты единоразовой материальной помощи За прошедшую неделю в рамках реализации Гуманитарной программы по воссоединению народа Донбасса жители территории Донецкой области, временно […]
  • Задолженности по налогам физических лиц у судебных приставов База судебных приставов. Проверить задолженность — легко! Долги — это плохо, они тянут вашу личную микроэкономику вниз. Как говорится, «долг платежом красен», и, в случае с задолженностью перед банками, по алиментам, […]
admin

Обсуждение закрыто.