Решение о признании права собственности на нежилое помещение

Решение о признании права собственности на нежилое помещение

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. N 307-ЭС17-13298 Суд отменил состоявшиеся решения и признал незаконным отказ Росреестра в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, поскольку основанием возникновения права собственности истца является вступивший в законную силу судебный акт

Резолютивная часть определения объявлена 14.12.2017 г.

Полный текст определения изготовлен 21.12.2017 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Поповой Г.Г., Чучуновой Н.С.,

рассмотрев кассационную жалобу публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.11.2016 по делу N А21-4875/2016, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.06.2017 по тому же делу

по заявлению публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» (г. Калининград) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (г. Калининград) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, обязании осуществить государственную регистрацию,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ПрестижЪ» Чекутова В.А.

В судебном заседании приняли участие представители:

от публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» — Байзакова Ю.Р.,

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ПрестижЪ» Чекутова В.А. — Кубарев А.В., Полухин А.В.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также объяснения представителей участвующих по делу лиц, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

решением Арбитражного суда Калининградской области от 11.11.2016, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017, публичному акционерному обществу междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» (далее — общество) отказано в удовлетворении заявления к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее — Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, изложенного в сообщении от 23.03.2016 N 39/001/028/2015-1110 и обязании осуществить такую государственную регистрацию.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.06.2017 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев кассационную жалобу общества, полагает о наличии оснований для отмены оспариваемых судебных актов в силу следующего.

Спор по настоящему делу возник в связи с отказом Управления Росреестра зарегистрировать право собственности общества на спорное помещение на основании вступившего в законную силу решения суда.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.10.2012 между обществом (участник долевого строительства) и обществом с ограниченной ответственностью «ПрестижЪ» (застройщик; далее — общество «ПрестижЪ») заключен договор N 1/35 в/н о долевом строительстве многоквартирного дома. По условиям договора застройщик обязался передать обществу нежилое (офисное) помещение проектной площадью 15,48 кв.м со строительным номером 35, расположенное на цокольном этаже 13-й секции многоквартирного дома в мкр-не «Черемушки» в пос. Васильково Гурьевского р-на Калининградской обл. (1-я очередь).

Ввиду нарушения застройщиком принятых на себя обязательств по строительству дома и передаче обществу согласованного объекта, после неоднократного изменения дополнительными соглашениями к договору сроков строительства и передачи помещения в собственность обществу, он совместно с другими участниками долевого строительства, которые также приобрели в строящемся доме квартиры, обратился с иском о признании права.

Решением Гурьевского районного суда от 21.04.2014 по делу 2-259/2014, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда, признано право собственности общества на долю в незавершенном строительством объекте: 291-квартирный, 14-секционный жилой дом со встроенными офисными помещениями, расположенном по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, поселок Васильково, улица Весенняя, 1, соответствующую встроенному нежилому помещению (офису (АТС) со строительным номером 35 в/н общей площадью 15,7 кв.м, расположенному в 13 секции в цокольном этаже данного дома.

Удовлетворяя требования десяти участников долевого строительства, в том числе, общества, суд исходил из исполнения истцами обязательств по оплате приобретаемых площадей в полном объеме, фактическое завершение строительства дома, но без ввода его в эксплуатацию в установленном порядке, длительное неисполнение застройщиком своих обязательств перед ними.

Суд также учел то, что в отношении застройщика определением Арбитражного суда Калининградской области 11.03.2014 по делу N А21-10099/2013 введена процедура банкротства — наблюдение, что, по его мнению, свидетельствует о нарушении прав участников долевого строительства, восстановление которых суд обеспечивает удовлетворением рассматриваемого иска. Участвующие в деле представители временного арбитражного управляющего не возражали против иска, полагаясь на усмотрение суда.

При рассмотрении настоящего дела суды установили, что дело N А21-10099/2013 о несостоятельности (банкротстве) общества «ПрестижЪ» было возбуждено определением Арбитражного суда Калининградской области от 02.12.2013, то есть после обращения истцов в суд с иском о признании права собственности; определением от 11.03.2014 в отношении должника введена процедура банкротства — наблюдение, установлено применение при банкротстве должника общества «ПрестижЪ» правил параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» «Банкротство застройщика», временным управляющим утвержден Чекутов В.А.; определением суда от 14.08.2014 введена процедура банкротства — внешнее управление сроком на восемнадцать месяцев, внешним управляющим утвержден Чекутов В.А.

Как установили суды, застройщиком 31.07.2015 получено разрешение на ввод 291-квартирного жилого дома в эксплуатацию.

Общество 30.10.2015 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, приложив к заявлению решение Гурьевского районного суда от 21.04.2014, договор участия в долевом строительстве от 01.10.2012, доверенность, платежное поручение об уплате государственной пошлины, передаточный акт от 10.12.2015 и выписку из протокола от 10.12.2015 о внесении изменений в протокол закрепления жилых и встроенных офисных помещений в многоквартирном жилом доме.

Сообщением от 23.03.2016 N 39/001/028/2015-1110 Управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации права собственности на данное нежилое помещение, ссылаясь на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) и на несоответствие представленных заявителем документов требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), поскольку обществом не было представлено документов, подтверждающих полномочия внешнего управляющего на передачу нежилых помещений в погашение требований кредиторов.

Отказ в государственной регистрации права и нарушение им прав и законных интересов общества в сфере экономической деятельности, послужили основанием для обращения последнего в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, исходя из положений пункта 1 статьи 99, пункта 4 статьи 101 Закона о банкротстве, установив факт передачи построенного по договору объекта долевого строительства застройщиком в лице внешнего управляющего Чекутова В.А. обществу по передаточному акту от 10.12.2015, при отсутствии доказательств согласия собрания кредиторов общества «ПрестижЪ» на совершение внешним управляющим указанных действий, суды посчитали, что передача спорного объекта недвижимости обществу на основании единоличного решения внешнего управляющего противоречит требованиям Закона о банкротстве и влечет нарушение прав других кредиторов на соразмерное удовлетворение их требований за счет имущества должника.

Таким образом, придя к выводу об отсутствии у внешнего управляющего правовых оснований для распоряжения спорным имуществом, суды признали оспариваемый отказ Управления Росреестра законным.

Между тем суды при рассмотрении дела не учли следующее.

Общество, обращаясь в Управление Росреестра за регистрацией права собственности на спорное помещение, в качестве основания возникновения права собственности представило вступившее в законную силу решение Гурьевского районного суда от 21.04.2014 по делу 2-259/2014.

Однако основанием для отказа в совершении регистрационного действия явилось представление обществом документа в виде акта передачи обществу помещения, на подписание которого представитель в лице временного управляющего должника (застройщика) не имел полномочий.

Полагая, что подписание такого документа является актом распоряжения временным управляющим имуществом должника, что позволяет участнику долевого строительства обратиться за регистрацией права собственности на объект недвижимости, тогда как в соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве право собственности участника строительства может быть признано судом на жилые помещения, суд первой инстанции счел неправомерным передачу внешним управляющим спорного нежилого помещения обществу.

С выводом суда первой инстанции о незаконности действий внешнего управляющего в виде передачи спорного помещения обществу, согласились также суды апелляционной и кассационной инстанций.

Однако такой вывод сделан без учета того, что между обществом и застройщиком ранее возникли обязательственные отношения на основании договора долевого участия в строительстве, и которым застройщик принял на себя обязательства по передаче объекта, состоялось решение суда о признании права собственности общества на спорное помещение, и им уже была установлена принадлежность объекта на праве собственности, разрешена его правовая судьба по спору, в котором участвовал застройщик.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации (действовавшего на момент принятия оспариваемого отказа) одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, а также основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце втором пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Информационное письмо N 132), следует, что в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 Закона.

Согласно абзацу десятому пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации основанием для отказа в государственной регистрации является непредставление документов, необходимых в соответствии с этим законом для государственной регистрации прав, в случаях, если такая обязанность возложена на заявителя.

Согласно пункту 1 Информационного письма N 132 в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации основанием возникновения права являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным (абзац четвертый пункта 1).

Пунктом 5 указанного Информационного письма также предусмотрено, что на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые для регистрации, например, заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя, документ об уплате государственной пошлины.

В указанном пункте прямо предусмотрено, что требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.

Обществом было представлено как основание возникновения права собственности, то есть вступившее в законную силу решение суда, которым разрешен вопрос о правах на имущество, так и другие, необходимые для совершения регистрационных действий документы, предусмотренные законом, на их отсутствие не указано ни в оспариваемом отказе Управления Росреестра, ни в судебных актах по делу.

Таким образом, поскольку основанием возникновения права собственности общества является вступивший в законную силу судебный акт, у судов не имелось оснований придавать указанному акту приема-передачи самостоятельного правоустанавливающего значения как сделки по распоряжению имуществом наряду с другим законным основанием возникновения права собственности общества на этот объект. Необоснованное допущение конкуренции оснований возникновения права собственности является недопустимым, поскольку это сводится к нивелированию судебного акта.

Такой подход Управления Росреестра свидетельствует о неисполнении вступившего в законную силу судебного акта и по существу блокирует реализацию судебной защиты лица, права которого были установлены судебным актом. Отказ в государственной регистрации права собственности такого лица при наличии соответствующего судебного акта влечет неопределенность в его имущественных правах, нарушая его законный интерес в легализации права собственности в установленном законом порядке, что является нарушением принципа правовой определенности.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что согласно пояснению представителя застройщика, все участники долевого строительства, право собственности которых было признано вышеуказанным решением районного суда от 21.04.2014, зарегистрировали право собственности и основанием для их регистрации послужил вышеуказанный судебный акт, в связи с чем оспариваемый по делу отказ нарушает также принцип равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленный в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку оснований для отказа в регистрации права собственности общества не имелось, суды при рассмотрении спора допустили нарушения норм материального права, регулирующие отношения по государственной регистрации прав, судебные акты по делу в соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, а заявление общества — удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.11.2016 по делу N А21-4875/2016, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.06.2017 по тому же делу отменить.

Заявление публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, изложенный в сообщении от 23.03.2016 N 39/001/028/2015-1110, в государственной регистрации права собственности публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» на нежилое помещение, расположенное по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, поселок Васильково, улица Весенняя, дом 1, помещение 35.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области зарегистрировать право собственности публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» на нежилое помещение, расположенное по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, поселок Васильково, улица Весенняя, дом 1, помещение 35, кадастровый номер помещения: 39:03:030105:383.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Решение о признании права собственности на нежилое помещение

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Куйбышевский районный суд г.Омска 24.04.2009 года
В составе председательствующего судьи Мосоловой И.А.
При секретаре Вакуленчик К.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Л.И., Н.И. к Администрации г. Омска, Департаменту имущественных отношений администрации г.Омска, 3-е лицо УФРС по Омской области, ООО «НТЦ Процессор», Центр непрерывного образования о признании недействительным права собственности, регистрации права собственности, признании общедолевой собственности, признании участником общедолевой собственности, суд

Истцы обратились в суд с вышеназванными исковыми требованиями, при этом указали, что Л.И. является собственником кв. №.. в д. 40 по ул. Ленина в г. Омске, а Н.И. — собственником кв. № .. в вышеуказанном доме.

29 октября 2007 года УФРС по Омской области зарегистрировало право собственности за муниципальным образованием г. Омск на нежилые помещения № ЗП, общей площадью 62,60 кв.м. ( номера на поэтажном плане 1-7), находящиеся в подвале четырехэтажного кирпичного жилого дома, литера А, расположенного по адресу г. Омск, ул. Ленина, д. 40.

29 октября 2007 года УФРС по Омской области зарегистрировало право собственности за муниципальным образованием г. Омск на нежилые помещения № 1П, общей площадью 62,80 кв.м. ( номера на поэтажном плане 1-5), находящиеся в подвале четырехэтажного кирпичного жилого дома, литера А, расположенного по адресу г. Омск, ул. Ленина, д. 40.

В данных помещениях проходят трубопроводы систем отопления, канализации, холодного и горячего водоснабжения всего дома.

Просят суд признать вышеуказанные нежилые помещения общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками помещений данного дома, а также признать их участниками права общей долевой собственности на вышеуказанные помещения, с долей собственности пропорциональной отношению площади, находящейся в их праве собственности квартир к общей площади данного дома. Просят признать недействительными государственную регистрацию права муниципальной собственности на спорные нежилые помещения.

В последующем истцы Л.И. и Н.И. исковые требования уточнили, указав, что просят суд признать недействительными право собственности муниципального образования городской округ г. Омск на нежилое помещение номер ЗП на поэтажном плане (1-7) общей площадью 62,60 кв.м., литера А и номер Ш на поэтажном плане (1-5) общей площадью 62,80 кв.м., литера А; расположенные в подвале четырехэтажного кирпичного здания по адресу : г.Омск, ул. Ленина, д. 40., а также право собственности за муниципальным образованием городской округ г.Омск на нежилое помещение номер ЗП на поэтажном плане (1-7) общей площадью 62,60 кв.м., литера А и номер 1П на поэтажном плане (1.-5) общей площадью 62,80 кв.м., литера А, расположенные в подвале четырехэтажного кирпичного здания по адресу : г.Омск, ул. Ленина, д. 40.

В судебном заседании истица Л.И. уточненные исковые требования поддержала.

Истец Н.И. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Антощенко Н.И. с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что в подвальном помещении указанного жилого дома имеются объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию город Омск. Истцами не указаны основания, согласно которым муниципальное образование г. Омск можно было бы лишить права собственности на спорные нежилые помещения, расположенные в д. 40 по ул. Ленина в г. Омске. Право муниципальной собственности было приобретено на основании решения Малого совета Омского областного Совета народных депутатов № 245 от 24.12.1992 года. Истцы знали о том, что подвальные помещения принадлежали на протяжении более 10 лет ПЖРЭУ № 1, но не предпринимали никаких мер для признания их совладельцами общедолевой собственности на подвальные помещения или для признания недействительным права передачи в муниципальную собственность оспариваемых подвальных помещений. В настоящее время право истцов утрачено в связи с пропуском срока исковой давности. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ООО «НТЦ Процессор» В.П. суду пояснил, что с 1997 года общество арендует нежилое помещение в доме № 40 по ул. Ленина в г. Омске, арендную плату оплачивают. Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска. В настоящее время между ними действует договор аренды, заключенный на неопределенный срок. Договор аренды регистрации в УФРС по Омской области не подлежит, поскольку заключен на срок менее одного года.

Представители Администрации г. Омск, УФРС по Омской области, Центра непрерывного образования в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке в отсутствие не явившихся лиц.

Из представленного отзыва УФРС по Омской области № 15/7265 от 06.03.2007 года следует, что на момент осуществления регистрационных действий у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации либо для отказа в государственной регистрации права. Государственная регистрация не является ненормативным актом государственного органа, поскольку не влечет возникновения прав на недвижимое имущество, сама по себе не нарушает права иных лиц.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ , собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее, имущество дома.

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ , собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

В силу п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ , общее имущество в многоквартирном доме, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которые имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В судебном заседании установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.2001 года Лидии Ивановне принадлежит квартира № .. в доме 40 по ул. Ленина в г. Омске (л.д. 7). Также установлено, что Н.И. является собственником кв. № .. в доме 40 по ул. Ленина в г. Омске, что подтверждается регистрационным удостоверением от 09.04.1993 года № 1-4632.

В материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права от 29.10.2007 года за муниципальным образованием г. Омска нежилого помещения № ЗП на поэтажном плане (1-7) общей площадью 62,60 кв.м., литера А, расположенного по адресу г. Омск, ул. Ленина, д. 40 и свидетельство о государственной регистрации права от 29.10.2007 года за муниципальным образованием г. Омска нежилого помещения № 1П на поэтажном плане (1-5) общей площадью 62,80 кв.м., литера А, расположенного в подвале четырехэтажного кирпичного здания , расположенного по адресу : г.Омск, ул. Ленина, д. 40 (л.д. 8-9).

Свидетельства о государственной регистрации права на нежилые помещения за муниципальным образованием г. Омск выданы на основании решения Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24 декабря 1992 года № 245 «О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска» (л.д. 44).

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 1 ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. При этом проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Согласно приложению № 1 к Решению Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24 декабря 1992 года № 245 «О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска», в перечне предприятий, имущества, передаваемых в муниципальную собственность г. Омска указан один объект -ПЖРЭУ № 1, расположенное по адресу г. Омск, ул. Рабкоровская, д. 1.

Таким образом, УФРС по Омской области без наличия законных на то оснований, зарегистрировало право собственности за муниципальным образованием г. Омск на спорные нежилые помещения, т.е. на объекты, которые отсутствовали в Приложении к Решению Малого Совета Омского областного Совета народных депутатов от 24 декабря 1992 года № 245 «О передаче предприятий, организаций и учреждений в муниципальную собственность г. Омска».

Судом установлено, что спорные нежилые помещения находятся в подвальном помещении жилого дома и предназначены для размещения инженерного оборудования, необходимого для обслуживания жилых помещений, через которые проходят магистрали систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, предназначенные для обслуживания и жизнеобеспечения помещений жилого дома.

В судебном заседании истцы пояснили, что дом требует капитального ремонта, в том числе замены всех трубопроводов систем отопления и водоснабжения. Неоднократно случались аварийные ситуации. В спорные помещения, сдаваемые в аренду, после окончания рабочего времени они попасть не могут. Капитальный ремонт проводить собственными силами, они не могут. Включение их дома в список очередников на проведение ремонта, не может являться основанием для передачи спорных помещений муниципальному образованию.

Из представленных в материалы дела технических паспортов на спорные помещения следует, что по данным помещениям проходят трубы горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления.

Следовательно, указанные спорные помещения являются частью технического подвала дома № 40 по ул.Ленина и не могут быть отчуждены либо переданы в пользование поскольку должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб.

Доводы истцов суд считает обоснованными, подлежащими удовлетворению по вышеназванным основаниям. Право собственности муниципального образования г.Омск на спорные объекты следует признать недействвительными.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ , исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года согласно ст. 196 ГК РФ .

В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ , течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Судом установлено, что о нарушении своих прав истцы узнали только после октября 2007 года, т.е. после проведения регистрации права собственности на спорные объекты за муниципальным образованием. Утверждения представителя ответчика о том, что истцы должны были знать о нарушении своих прав с момента сдачи помещений в аренду в 1997 году не может быть принято во внимание, поскольку на момент сдачи спорных нежилых помещений в аренду право собственности на данные помещения за муниципальным образованием г. Омска зарегистрировано не было.

Как следует из смысла ст. 208 ГК РФ , исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Таким образом, учитывая то обстоятельство, что право собственности на спорные жилые помещения было зарегистрировано 29 октября 2007 года, с указанного срока истцы могли узнать о нарушении своего права. Таким образом, суд считает несостоятельным доводы представителя Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска о пропуске истцами срока исковой давности.

Требования истцов о признании общей долевой собственностью лиц, являющихся собственниками жилых помещений дома 40 по ул.Ленина в г. Омске спорного нежилого помещения удовлетворению не подлежат. Технический подвал не может быть самостоятельным объектом прав и предметом сделок. В судебном порядке признание таких прав не осуществляется, регистрация прав не проводится, поскольку такое право принадлежит собственникам жилых помещений дома № 40 по ул. Ленина в г.Омске в силу закона.

Требования истцов о признании их участниками права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения, с долей собственности пропорциональной отношению площади, находящихся в их собственности квартир к общей площади данного дома, удовлетворению не подлежат, поскольку истцы являются собственниками спорных помещений в силу закона. Все домовладельцы принимают участие в распоряжении, управлении общим имуществом, реализуя свое право собственности путем участия в общих собраниях собственников жилья.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Исковые требования Лидии Ивановны, Николая Ивановича удовлетворить.

Признать недействительным право собственности муниципального образования городской округ г. Омск на нежилое помещение номер ЗП на поэтажном плане (1-7) общей площадью 62,60 кв.м., литера А и номер 1П на поэтажном плане (1-5) общей площадью 62,80 кв.м., литера А, расположенные в подвале четырехэтажного кирпичного здания , расположенного по адресу. :.г.Омск, ул. Ленина, д. 40.

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности за муниципальным образованием городской округ г.Омск на нежилое помещение номер ЗП на поэтажном плане (1-7) общей площадью 62,60 кв.м., литера А и номер Ш на поэтажном плане (1-5) общей площадью 62,80 кв.м., литера А, расположенные в подвале четырехэтажного кирпичного здания , расположенного по адресу : г.Омск, ул. Ленина, д. 40.

Решение может быть обжаловано в Омский облсуд через Куйбышевский районный суд г.Омска в 10 дней. ( См . определение Омского областного суда по делу )

О режиме владения, пользования общим имуществом собственников помещений МКД, а также иные полезные материалы см. в рубрике общее имущество в многоквартирном доме см. также комментарии к статье 36 Жилищного кодекса РФ

Также рекомендуем : Обзор омской судебной практики: технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников помещений. Истребование из незаконного владения и срок исковой давности

и обзор практики по теме : Судебная (арбитражная) практика: технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников помещений. Вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения

Признание права собственности на нежилое помещение через суд

Многие владельцы нежилых помещений в недавно построенных и сданных в эксплуатацию домах сталкиваются с проблемой оформления права собственности на свои помещения в обычном порядке. Как правило, такая ситуация складывается вследствие наличия спора между застройщиком и государственными органами или между участниками реализации проекта по строительству здания (комплекса зданий). В этом случае самым целесообразным решением представляется подача иска к застройщику о признании права собственности на нежилое помещение.

Между тем, анализ судебной практики показывает, что исковое заявление о признании права собственности на нежилое помещение и защита его в суде таят в себе множество особенностей и нюансов, в отличие от того же иска о признании права собственности на квартиру.

Прежде всего, необходимо внимательно проанализировать содержание договора о приобретении прав на нежилое помещение. От этого зависит множество факторов, каждый из которых может повлиять на решение суда по делу. Необходимо верно установить является ли договор на приобретение прав на нежилое помещение сделкой уступки или прямым договором долевого участия (инвестирования) с застройщиком, от этого зависит правильный выбор надлежащего ответчика. Как известно, фирма, уступившее право владельцу нежилого помещения, в дальнейшем ни за что не отвечает, а лишь передает права, а значит, ответчиком по иску о признании права собственности на нежилое помещение быть не может. Ответчиком по такому иску будет застройщик, который нарушает права владельца нежилого помещения по оформлению в собственность проинвестированн ого им недвижимого имущества.

Немаловажным является также вопрос о том, в каком статусе владелец нежилого помещения приобретал на него права у застройщика: как юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) или как физическое. Дело в том, что приобретатель-юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) с иском о признании права собственности на нежилое помещение должен обращаться в Арбитражный суд соответствующего субъекта Российской Федерации, тогда как физическое лицо с таким иском обращается в суд общей юрисдикции. В свое время данный вопрос был спорный, так как суды общей юрисдикции отказывали физическим лицам в принятии иска о признании права собственности на нежилое помещение, отправляя их в арбитражные суды. Однако, адвокаты «Правовой защиты» переломили эту практику и сейчас суд общей юрисдикции не имеет права отказать физическому лицу в принятии иска о признании права собственности на нежилое помещение, а отказ будет обжалован в вышестоящем суде.

В связи с тем, что иски о признании права собственности на нежилые помещения рассматривают арбитражные суды и суды общей юрисдикции целесообразным будет рассмотреть особенности рассмотрения таких дел в этих судах. В этой связи, необходимо опять обратиться к вопросу о виде заключенного между застройщиком и владельцем нежилого помещения договора. Учитывая тот факт, что речь идет не о квартире, а о нежилом помещении, застройщики в данном случае более вольны в выборе вида заключаемого договора, т.к. Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости….» не обязывает застройщиков заключать с гражданами или юридическими лицами именно договор долевого участия в строительстве. Многие застройщики, привлекающие денежные средства в долевое строительство нежилых помещений, заключают с гражданами и юридическими лицами предварительные договоры купли-продажи на данные нежилые помещения. В вопросе оценки объема покупателя нежилого помещения по предварительному договору практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции расходится. Арбитражные суды, руководствуясь Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», оценивают предварительный договор как договор купли-продажи по приобретению вещи, которая будет создана в будущем и которой продавец не обладает, заключая такой договор. При этом, для арбитражного суда необходимым условием для признания права собственности на нежилое помещения по предварительному договору является факт регистрации права собственности на это нежилое помещение за продавцом. Между тем, на практике продавец (формально продавец, а на самом деле инвестор или застройщик) и сам не может зарегистрировать на себя право собственности на нежилое помещение из-за наличия споров с государственными органами или между участниками инвестиционного процесса. Такая практика арбитражных судов очень затрудняет признание право собственности на нежилые помещения. Однако, в последнее время, после объединения Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ наметилась тенденция к изменению данной практики в лучшую сторону. Тем не менее, чтобы избежать риска отказа в иске, в данном случае мы бы рекомендовали перевести права на нежилое помещение на физическое лицо, чтобы подать иск в суд общей юрисдикции. Для этого нужно составить грамотный договор между юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем ) и физическим лицом, от имени которого будет подан иск в суд. Причем договор должен быть составлен таким образом, чтобы у суда не возникло никаких подозрений в притворности сделки и, чтобы этот договор соответствовал содержанию всех предыдущих сделок между инвесторами проекта. Между тем, суды общей юрисдикции трактуют предварительный договор купли-продажи как договор основной договор инвестирования или договор долевого участия в строительстве, что значительно упрощает процедуру признания права собственности на нежилое помещение в суде. Причем, о необходимости именно такой оценки предварительного договора купли-продажи неоднократно указывал Верховный суд РФ в своих разъяснениях.

Для составления грамотного и обоснованного иска о признании права собственности на нежилое помещение также необходимо провести анализ состава необходимой документации, подтверждающей требования владельца нежилого помещения. Причем состав данной документации опять же различен в зависимости от того в каком суде рассматривается дела: в арбитражном или суде общей юрисдикции. Однако, как в как в арбитражном суде, так и в суде общей юрисдикции необходимо обязательно доказать наличие прав истца на указанное им нежилое помещение, а значит нужно представить платежные документы об оплате прав на нежилое помещение в сумме, указанной в договоре, нужно представить доказательство того, что то юридическое лицо или физическое лицо, которое заключало договор с истцом обладало правами на это помещение в момент заключения договора и его оплатило (если договор заключался не непосредственно с застройщиком), нужно представить документы, касательно законности строительства и доказательства завершения строительства (если иск конечно не о признании права собственности на нежилое помещение в незаконченном строительством доме), нужно представить документы об инвентаризации указанных истцом нежилых помещений. Также иногда на практике встает вопрос об идентичности нежилого помещения, указанного в договоре о приобретении данного помещения и уже готового нежилого помещения, т.к. в процессе строительства идентификационны е данные нежилого помещения могут поменяться. В этом случае, идеальным решением вопроса будет представление суду акта приема-передачи нежилого помещения. Но бывают и ситуации, когда этот акт по каким-либо причинами сторонами не подписывается. Тогда нужно представлять дополнительные доказательства об идентификации нежилого помещения, состав которых зависит от конкретного дела. В то же время, в арбитражном суде могут еще потребовать акт реализации инвестиционного контракта или по крайней мере предварительный протокол распределения помещений в доме.

Отдельно хотелось бы остановится на вопросе о признании права собственности на нежилые помещения в случае банкротства застройщика. Необходимо отметить, что согласно Федеральному закону «О несостоятельност и (банкротстве)» все иски о признании права собственности к застройщику в отношении которого Арбитражным судом введена процедура наблюдения (первая процедура банкротства застройщика), рассматриваются в рамках процедуры банкротства. Причем, параграф 7 Федерального закона «О несостоятельност и (банкротстве)» не содержит норм о защите прав владельцев нежилых помещений: если владельцы квартир, посредством участия в реестре о передаче жилых помещений, еще имеют шанс на получение квартиры при определенных условиях, то владельцы нежилых помещений таких гарантий вообще не имеют, их помещения будут переданы в конкурсную массу и проданы в процессе банкротства. Поэтому, при наличии хотя бы отдаленных признаков банкротства застройщика, нужно немедленно обращаться с иском о признании права собственности на нежилое помещение. В то же время, если процедура банкротства застройщика все же началась, не стоит отчаиваться, есть некоторые способы признания права собственности на нежилое помещение и в этой ситуации. (смотрите, например результат по делу о признание права собственности на машиноместа в процессе банкротства застройщика ).

Автор статьи – кандидат юридических наук, адвокат Андрей Валерьевич Ребриков.

Если Вам необходимы услуги по признанию права собственности на нежилые помещения через суд, Вы можете обратиться в коллегию адвокатов “Правовая защита”, позвонив по тел. 8 495 691 38 72

Смотрите еще:

  • Статья 5 ч 1 Статья 5. Обязательный аудит Статья 5. Обязательный аудит Информация об изменениях: Федеральным законом от 28 декабря 2010 г. N 400-ФЗ часть 1 статьи 5 настоящего Федерального закона изложена в новой редакции, […]
  • Внесение изменений в договор купли-продажи дома В Росреестр был подан договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) между двумя ООО для регистрации права. После регистрации права по этому договору купли-продажи продавец обнаружил, что в договоре […]
  • Алименты в россии после 18 лет Алименты после 18 лет В 2018 году принципы алиментных отношений в части обязанности родителей содержать своих детей не изменились. В соответствии с нормами Семейного кодекса РФ, детьми признаются лица, не достигшие […]
  • Статья 41 п 1 Статья 41 п 1 Статья 41. Охрана здоровья обучающихся Статьей 41 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» регламентируются вопросы организации охраны здоровья обучающихся. Понятие «Охрана здоровья […]
  • Консультация юриста йошкар ола Юристы, адвокаты, нотариусы Адрес 424000, г. Йошкар-Ола Район города Центральный м-он Телефон (8362) 31-31-81, 61-12-75, 8-904-724-31-81, 8-902-101-16-75 Адрес 424000, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Карла […]
  • Срок ответа на претензию закона о защите прав потребителей Срок ответа на претензию на возврат или обмен товара Каков срок ответа продавца на претензию по возврату или обмену товара, находящегося на гарантийном сроке? И необходимо ли составлять копию претензии? Ответы юристов […]
admin

Обсуждение закрыто.