Вступление в собственность нежилого помещения

Вступление в собственность нежилого помещения

Оформление права собственности на нежилые помещения в судебном порядке

Многие собственники недвижимости ошибочно полагают, что права на нежилое (как и жилое) недвижимое имущество приобретаются в момент его покупки, дарения, иного способа вступления в пользование. На деле же для законного вступление в права пользования недвижимым имуществом требуется дополнительного оформление права собственности на нежилые помещения. Данная процедура давно отработана в органах регистрации, но нельзя сказать, что она всегда окажется простой в реализации. К сожалению, существуют ситуации, когда приходится немало потрудиться для признания прав на нежилую недвижимость. При этом рекомендуется воспользоваться услугами квалифицированных специалистов, которые помогут решить задачу наиболее просто, быстро, выгодно для заказчика.

Внесудебная регистрация права собственности

Существуют два пути оформления права собственности на нежилую недвижимость – внесудебный и судебный. Наиболее простым способом является внесудебное оформление. Но даже здесь возникают различные сложности. Необходимо правильно оформить заявление, собрать соответствующий пакет документов, реализовать другие факторы, доказывающие наличие прав на недвижимость. Все эти факторы значительно влияют на оформление права собственности на нежилые помещения, потому участие опытного юриста при их проведении очень желательно. Специалисты компании «Московский Регистрационный Дом» помогут собрать пакет документов в зависимости от особенностей конкретной недвижимости, составить заявление, проверить все документы на законность, представляют интересы заказчика в различных инстанциях.

Судебное оформление права собственности на нежилую недвижимость

Однако значительно более сложным может оказаться признание права собственности на определенное нежилое помещение в судебном порядке. Причин возникновения спорных ситуаций может быть достаточно много. К примеру, застройщик не спешит выполнить оформление права собственности на нежилые помещения одного, нескольких дольщиков. Перед подачей заявления требуется собрать пакет документов:

  • Документ, являющийся основанием приобретения недвижимости (предварительный, заключенный договор купли/продажи, долевого участия, инвестиционный договор или иное основание права на объект недвижимости)
  • Дополнительное соглашение, если таковое составлялось
  • Документы, подтверждающие выполнение финансовых обязательств
  • Наличие временного ордера, акта приема/передачи объекта недвижимости

К данным документам могут прилагаться дополнительные справки, договора при необходимости, более детально поможет собрать пакет документов только специалист.

Порядок и сроки оформления права собственности по суду

Важно учитывать, что судебное рассмотрение может быть длительным или коротким, в зависимости от профессионализма в подготовке доказательной базе, составлении документов, проведении заседаний. Притом оформление права собственности на нежилые помещения через суд можно разбить на несколько этапов:

  • Проверка законности претензий, оформление доверенности на представление в суде, подача искового заявления с чеками об уплате пошлины
  • Проведение судебного процесса, сбор доказательств, гарантирующих положительное решение
  • Получение судебного решения, оформление государственной регистрации по решению суда

Точные сроки признания права собственности по суду не сможет назвать ни один юрист. Предположительно суд рассматривает дело и выносит решение в течение двух месяцев. Опытные судьи могут завершить дело в течение месяца, чаще полутора месяцев. Однако следует учесть некоторые не зависящие от юриста обстоятельства (к примеру, отсутствие судьи), которые могут несколько затянуть судебное дело. Если судебное разбирательство длилось стандартных два месяца, плюс дополнительно следует добавить две недели для вступления решения в силу и период сдачи в Росреестр судебного решения. В итоге на регистрацию права собственности по суду понадобится порядка трех месяцев.

Как оформить в собственность нежилое помещение в Подмосковье

Государственная регистрация права собственности на нежилое помещение необходима при смене собственника, изменении его личных данных или изменении сведений об объекте недвижимости. Как оформить в собственность нежилую недвижимость в Московской области, читайте в материале портала mosreg.ru.

Зачем оформлять

Источник: Фотобанк Московской области

Регистрировать право собственности на нежилую (коммерческую) недвижимость необходимо при следующих обстоятельствах:

— покупке, разделе, дарении объекта права;

— перестройке, перепланировке или реконструкции помещения.

Если этого не будет сделано, то в случае возникновения споров будет сложно доказать, кому принадлежит помещение.

Необходимые документы

Источник: РИАМО, Анастасия Осипова

Полный список документов для регистрации права собственности на недвижимость напрямую зависит от конкретной ситуации. Как правило, от будущего собственника требуются:

  • паспорт;
  • заявление на государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение;
  • кадастровые выписки;
  • квитанция об оплате госпошлины (государственная пошлина составляет 2000 рублей);
  • договор купли-продажи/ договор уступки права требования/ свидетельство о праве на наследство и т.д.

Уточнить полный список необходимых документов можно в Росреестре, МФЦ, на сайте государственных услуг.

Как оформить

Обратиться за услугой оформления в собственность нежилого помещения может как гражданин – будущий собственник, так и доверенное лицо. Для этого нужно прийти с заявлением и комплектом документов в отделение МФЦ по месту регистрации недвижимости или подать заявление и документы через портал госуслуг Московской области.

Услуга через сайт госуслуг предоставляется только зарегистрированным на нем гражданам. Если вы не являетесь пользователем портала, сначала пройдите процедуру авторизации.

После успешной регистрации найдите на сайте услугу «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Затем из перечня услуг раздела выберите пункт «Государственная регистрация права собственности на объект нежилого назначения». Перед вами откроется список конкретных оснований:

— регистрация права собственности на гараж,

— на объект, приобретенный в порядке наследования,

— на основании договора о купле-продажи, мены или дарения, и др.

Выберите основание, подходящее для вашего случая. Портал перебросит вас в необходимый раздел, где указан полный список документов, а также то, как и где получить услугу.

Здесь же вы сможете оформить заявление на получение услуги.

Источник: ©, Скрин портала государственных услуг Московской области

При подаче заявления и документов через портал гражданину, в случае одобрения получения услуги, необходимо подойти с оригиналами документов в МФЦ. Уведомление об этом придет в личный кабинет на сайте. Вместе с комплектом документов нужно представить квитанцию об оплате госпошлины по услуге.

Если обнаружится, что представленный пакет документов неполон, или будет найдена ошибка, заявителю откажут в регистрации права собственности. Тогда придется заново готовить пакет необходимых документов и подавать заявление.

Где получить свидетельство

Источник: Фотобанк Московской области, Оксана Калмыкова

Срок оформления регистрации права на нежилое недвижимое имущество составляет 12 рабочих дней. Свидетельство о государственной регистрации права или отказ в государственной регистрации получают в МФЦ, который заявитель указал при оформлении услуги через портал или куда подавал документы.

Регистрация права собственности на нежилое помещение

Вопрос-ответ по теме

В каком порядке, и на каких основаниях, возможно, зарегистрировать право собственности на нежилое помещение, созданное по договору долевого участия в 1999 году, если в наличии имеется копия договора ДУ заверенная нотариально 1 экземпляр, и 1 экземпляр акта приема передачи нежилого помещения?

Ответ на данный вопрос от ряда обстоятельств, а именно, от статуса недвижимости в настоящее время; наличия зарегистрированного права застройщика (продавца) на передаваемое помещение; наличие самого застройщика и т.д.

К примеру, если помещение в здании фактически создано, здание введено в эксплуатацию и первичное право собственности на помещение в здании зарегистрировано за застройщиком (продавцом), в данном случае дольщик (покупатель) должен обратиться совместно с застройщиком в Росреестр представив акт приема-передачи и договор, для регистрации перехода права собственности – см. общий порядок «Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности».

Порядок действия в иных случаях (отсутствие застройщика, отсутствие зарегистрированного права собственности у застройщика на помещение и т.д.) определяется с учетом конкретных обстоятельств — см. например «Как произвести регистрацию перехода права собственности, если компания-продавец ликвидирована», «Иск о признании права собственности. В каких ситуациях этот способ защиты может быть эффективным».

«Итог сделки по купле-продаже недвижимости – переход объекта недвижимости в собственность покупателя, что подтверждается актом государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию (Росреестр). Поэтому один из главных острых моментов для покупателя в ходе всей сделки купли-продажи объекта недвижимости – процедура государственной регистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Покупатель в такой сделке – менее защищенная сторона, чем продавец. И именно покупатель в большей степени заинтересован в том, чтобы государственная регистрация перехода права собственности состоялась.

Вопросы о государственной регистрации обычно оговариваются сторонами до подписания договора и передачи имущества. Юристу необходимо проследить, чтобы эти договоренности не нарушали требования законодательства и соответствовали интересам покупателя.

Общие положения о регистрации прав

В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

При этом с момента возникновения основания для регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Для лиц, которые не являются сторонами сделки и не участвуют в деле, считается, что права на имущество возникают, изменяются или прекращаются:

  • с момента внесения соответствующей записи в реестр, а
  • не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу решения суда, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Исключения из этого правила могут быть установлены только в законе.

Такие разъяснения даны в пункте 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Постановление № 25.

Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в ряде случаев право собственности на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации (например, при реорганизации юридического лица). Разъяснения, касающиеся таких случаев, приведены в пункте 11 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

Внимание! Может оказаться, что в реестре прав на недвижимое имущество есть отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора

Эта возможность установлена в части 7 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

Такие отметки не мешают регистрации прав на это имущество, а также принятию в отношении имущества обеспечительных мер.

Правовым последствием внесения в реестр таких отметок является лишь то, что лицо, которое обратилось за регистрацией права, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по заявлению которого была внесена эта отметка.

Если лицо, по заявлению которого в реестр была внесена отметка, не оспорило зарегистрированное право или суд отказал в таком иске, оно обязано возместить причиненные наличием такой отметки убытки.

Такие разъяснения даны в пункте 4 Постановления № 25.

Как покупателю зарегистрировать переход права собственности

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр).

Как покупатель может подать документы на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости

Покупатель может подать документы четырьмя способами.

Способ 1. Обратиться в Росреестр без предварительной записи и в порядке очереди подать документы.

О том, как узнать адрес территориального отделения Росреестра по своему местонахождению через сайт rosreestr.ru, см. отдельную ситуацию.

Способ 2. Записаться на прием в свой территориальный отдел Росреестра и подать документы.

О том, как записаться на прием, см. отдельную рекомендацию.

Способ 3. Подать документы на сайте Росреестра в электронном виде.

Способ 4. Подать документы через Центр государственных услуг «Мои документы» (до 2014 года – многофункциональный центр, МФЦ).

Возможность подать документы на регистрацию в центрах государственных услуг «Мои документы» (далее – центр госуслуг) предусматривает абзац 11 пункта 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации.

Информацию о центре госуслуг своего населенного пункта можно найти в Интернете, если набрать запрос «Мои документы» с указанием своего города или региона.

Центр госуслуг – это не отдельный орган, который может зарегистрировать переход права собственности, а центр, через который в том числе и Росреестр предоставляет свои услуги.

Принимает документы сотрудник центра госуслуг и передает их в Росреестр. Предварительно он должен удостовериться в личности заявителя. Для этого сотрудник:

  • свидетельствует подлинность подписи заявителя на заявлении;
  • составляет и заверяет своей подписью (с указанием фамилии, имени, отчества) опись принятого заявления и документов, которые к нему прилагаются.

Заявление о регистрации заявитель (представитель правообладателя) подписывает в присутствии сотрудника центра госуслуг (абз. 12 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Важно отметить: дата приема документов – день, когда их получит Росреестр, а не когда заявитель их представил в центр госуслуг (абз. 1 п. 8 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Последний обязан их передать в течение двух дней.

Если в заявлении о регистрации прав заявитель укажет, что желает забрать документы (так же, как и подавал) через центр госуслуг, то Росреестр будет обязан их передать туда для выдачи (абз. 12 п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации). Срок такой передачи не может превышать двух дней (абз. 3 п. 8 ст. 16, абз. 12 п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации).

Общий срок государственной регистрации прав – не более 10 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Сделку по купле-продаже объекта недвижимости можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).*

В итоге покупатель должен получить два документа:

  • свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости
  • и свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о том, что государственная регистрация перехода права собственности состоялась.

Формы свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации (утвержденными приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»). Порядок оформления записи о прекращении права установлен разделом VI этих Правил.

Государственная регистрация перехода прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

  • договор купли-продажи и передаточный акт. Эти документы нужно представить в количестве, равном числу участников сделки, плюс один экземпляр для регистрационного дела;
  • решение об одобрении сделки либо подтверждение того, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера;
  • копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации (перерегистрации) юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора*».

Как зарегистрировать право собственности на нежилое помещение без приостановок

Зачастую собственник может столкнуться с трудностями в процессе оформления нежилого помещения. Может возникнуть приостановка в регистрации, которая затянется на неопределенное время, а по окончании приостановки регистратор Росреестра вынесет решение об отказе в государственной регистрации.

  • при возникновении у регистрирующего право собственности органа сомнений в правомерности, верности и актуальности указанных в документах характеристиках;
  • при предоставлении пакета документов, который включает не все требуемые справки;
  • при наличии ошибок в предоставленной документации. Особенно это касается данных основополагающего характера: данных в договоре, паспортных данных сторон сделки или собственника- физического лица, и в данных ЕГРЮЛ — если стороной сделки или собственником является юридическое лицо; показателей объекта и других;
  • при наличии у объекта недвижимости ограничений, которые не позволяют производить с ним регистрационные действия: два и более регистрационных действий одновременно на один и тот же объект недвижимости, обременение, запрет, арест, залог и другие.

Для того, чтобы процесс регистрации прошел без приостановок из-за отказа регистрирующего органа, будущий собственник перед подачей документов должен произвести тщательный анализ указанных данных, сверить все данные и показатели, а также внимательно заполнить документы. Иногда приостановка может являться виной будущего владельца помещения, который в спешке и не внимательно оформил бланки и не сверил данные. Зачастую приостановка может производиться на длительный срок, поскольку для уточнения данных регистрирующему органу требуется время на запрос уточняющих данных в некоторых инстанциях. После получения данных процесс регистрации может быть возобновлен. Так как некоторые показатели имеют ограниченный срок действия, будущий собственник может столкнуться с необходимостью получения некоторых документов заново. Первоначальная приостановка процесса производится на месяц. В этот период новый и старый владельцы могут устранить причину, по которой возникла остановка в процедуре регистрации. Если данного промежутка времени не хватило, то далее устанавливается трехмесячный срок для возобновления в дальнейшем регистрационных действий. Если приостановка возникла при непредоставлении документов и требует от регистрационного органа получения необходимых данных посредством направления запросов в инстанции, процедура регистрации возобновляется без вторичного обращения нового собственника в орган. После того, как истекает срок приостановки в случае отсутствия у регистрационного органа соответствующего заявления от будущего владельца, в регистрации может быть отказано совсем. Для этого по истечении срока выносится соответствующее постановление.

К примеру, как осуществляется регистрация тех объектов, которые изъяты у предыдущего собственника по определенным причинам и выставлены на торги? Как правило, по таким объектам весь пакет документов, необходимый для проведения регистрационных действий, уже подготовлен. Новый собственник должен лишь подать свою заявку на участие в аукционных торгах. Далее требуется подготовить установленный перечень документов и ждать решение комиссии. После выкупа объекта он регистрируется и сразу может использоваться новым владельцем. Как правило, такие операции предоставляют покупателям выгоду, поскольку цена объекта существенно ниже среднерыночной.

Порядок оформления прав на объект

Если оформление производится без приостановок, оно не будет растянутым по времени и при правильном оформлении документов осуществляется довольно быстро. Процесс состоит из нескольких стадий:

  • сбор и подготовка документации. На данной стадии может потребоваться сбор необходимых справок, свидетельств, которые подтверждают возможность проведения регистрационных действий;
  • уплата госпошлины;
  • непосредственно сама подача заявления с пакетов документации;
  • получениеновой выписки из ЕГРН, удостоверяющей право собственности объектом новым собственником.

Регистрационные действия производятся в Росреестре по месту нахождения объекта. В Москве и Московской области практически всю регистрацию прав и сделки с недвижимостьюперевели в Многофункциональный центр (МФЦ), так называемые Госуслуги. Подача не профессионалами документов на регистрацию недвижимости через МФЦ чревата приостановками, так как в МФЦ в отличие от приемных Росреестра документы принимают не специалисты по регистрации недвижимости. Приемщики в МФЦ часто совершают ошибки при приеме документов, также не редки случаи потери документов курьерской доставкой между МФЦ и Росреестром.

Специалисты рекомендуют обратиться к опытному юристу в сфере нежилой недвижимости. Он поможет в подготовке документации, проконсультирует о возможности возникновения приостановок и поможет совершить сделку таким образом, чтобы задержек не произошло. Поскольку любая приостановка в данном процессе может повлечь за собой колоссальные убытки, то избежать этого – основная цель нового владельца. Незнание тонкостей процедуры может привести к тому, что в регистрации будет отказано. Перед началом подготовки документов можно проконсультироваться с юристом или самостоятельно изучить особенности процесса регистрации нежилых помещений в собственность. Временные затраты всего в несколько часов помогут упростить процесс регистрации и избежать приостановок.

Что делать если все же приостановку или отказ в регистрации вы уже получили?

И так, вы самостоятельно подали документы на регистрацию в Росреестр, и регистратор вынес решение о приостановке ваших документов? Для начала необходимо получить текст приостановки, который вы можете запросить в приемной Росреестра или в МФЦ, в котором подавали документы на регистрацию изначально. Не рекомендуется пытаться самостоятельно пытаться исправить приостановку, особенно если присутствует кадастровый учет, лучше обратиться к профессиональному юристу, имеющему опыт и наработанные связи в Росреестре. Профильному юристу не составит труда ликвидировать причины приостановки и не довести регистрацию до отказа, более того, он снимет приостановку в кратчайшие сроки. Если вы довели дело до отказа-к сожалению придется подавать пакет документов на регистрацию заново, в этом случае необходимо подготовиться заранее и заручиться поддержкой профессионального юриста.

Право собственности на нежилое помещение

Телефонная консультация 8 800 505-92-65

222 ответa от юристов и адвокатов

Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: [email protected]

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

г. Москва Дело № А40-37371/12

18 ноября 2013 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2013 года

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: [email protected]

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

г. Москва Дело № А40-37371/12

18 ноября 2013 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2013 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2013 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Н.В. Лаврецкой, В.Р. Валиева

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.М. Хундиашвили,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ТСЖ «На Филевской»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2013 года

по делу № А40-37371/12, принятое судьёй Е.А. Ким,

по иску ТСЖ «На Филевской»

к ООО «Финансово-строительная корпорация «ТЕСКО»

третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра, Префектура ЗАО

о признании права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: Осетров О.В. — доверенность от 19.04.2013, Сарбаев К.Э. — доверенность от

от ответчика: ООО «Финансово-строительная корпорация «ТЕСКО» Шевченко И.И. –

доверенность от 23.05.2013

от третьего лица: от Правительства Москвы — Клоков Е.В., доверенность от 18.09.2013

В судебное заседание не явились представители от третьих лиц: Префектуры ЗАО,

Управления Росреестра, извещены.

У С Т А Н О В И Л:

Товарищество собственников жилья «На Филевской» (далее — ТСЖ На

Филевской», Товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с

исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-

строительная корпорация «ТЕСКО» (далее – ООО «ФСК «ТЕСКО», ответчик) о

признании права общей долевой собственности на нежилое помещение I комната 3,

общей площадью 720 кв.м, расположенное на техническом этаже жилого дома по

адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корпус 1, кадастровый (условный) номер

243367, за собственниками помещений указанного многоквартирного жилого дома.

Исковые требования заявлены на основании статей 36, 135, 138 Жилищного

кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), статьи 289 Гражданского кодекса

Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что указанное помещение

предназначено и используется ТСЖ «На Филевской» для обслуживания

жизнедеятельности многоквартирного дома, поскольку по нему проходят инженерные

коммуникации, трубопроводы отопления, водопровод и канализация, вентиляция,

установлена запорная, регулирующая и регистрирующая аппаратура и иное

оборудование, предназначенное для обслуживания помещений в этом доме, к которому

необходим регулярный доступ специалистов. По мнению истца, спорные помещения в

должны принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам жилых

помещений и не могут принадлежать ответчику. В ноябре 2011 года Правлению

Товарищества стало известно о том, что на указанное помещение зарегистрировано

право собственности ответчика.

Определением суда от 22.08.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не

заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены

Правительство Москвы, Управление Россрестра по Москве, Префектура ЗАО г.

Москвы. Указанным определением также истребовано регистрационное дело,

содержащее сведения о зарегистрированных правах и обременениях на спорные

Управлением Россрестра по Москве в материалы дела представлен список

собственников помещений в жилых многоквартирных домах, расположенных по

адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1; д. 8, корп. 2.

Согласно ходатайству от 29.11.2012, представитель третьего лица, Правительства

Москвы, просил рассмотреть дело в его отсутствие, ввиду того, что права его не

затронуты, судебный акт по делу не может повлиять на права и обязанности

Департамента имущества г. Москвы по отношению к одной из сторон (т.3 л.д. 123).

Определением суда от 19.11.2012 удовлетворено ходатайство ответчика о

проведении совместного осмотра спорных помещений.

Определением от 27.02.2013 суд приостановил производство по делу в связи с

назначением судебной экспертизы для определения состояния коммуникаций

помещений жилого дома, а также их обслуживания и эксплуатации. Суд обязал истца

обеспечить допуск эксперта в обследуемое помещение.

Проведение экспертизы суд поручил АНО Центр «Независимая экспертиза»,

предупредив эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного

Определением суда от 15.05.2013 производство по делу возобновлено в связи с

поступлением экспертного заключения.

Решением суда от 03.07.2013 в удовлетворении иска отказано. При этом суд

указал на представление истцом протокола общего собрания собственников помещений

от 12.08.2012, тогда как с иском Товарищество обратилось 06.03.2012. Ссылаясь на

правовую позицию, сформулированную в Постановлениях Президиума ВАС РФ от

13.10.2009 № 7319/09 и от 15.12.2009 № 12537/09, суд пришел к выводу об отсутствии

доказательств, подтверждающих передачу собственниками помещений права на

обращение с настоящим иском товариществу, в частности на основании решения

общего собрания собственников либо соответствующих доверенностей.

Как указал суд, истец заявляет требования о признании права общей долевой

собственности только за членами Товарищества, тогда как согласно статье 36 ЖК РФ

общее имущество находится в общей долевой собственности всех собственников, в том

числе не входящих в ТСЖ «На Филевской».

Кроме того, судом применен срок исковой давности, о применении которого

Суд, учитывая, что Товарищество создано 18.09.2001, право собственности

ответчика возникло в 2003 году, а иск подан 06.03.2012, пришел к выводу о пропуске

истцом срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 ГК РФ, в соответствии

с заявлением ответчика.

Ссылаясь на статью 7 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

согласно которой государственная регистрация прав носит открытый характер, суд

сделал вывод о том, что собственники помещений в многоквартирном доме имели

возможность обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию

прав, и узнать о правовом статусе спорных помещений в любое время.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной

жалобой, в которой просил решение суда от 03.07.2013 отменить полностью и принять

новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, мотивируя тем, что

при вынесении решения судом были допущены существенные нарушения норм

материального и процессуального права. Заявитель указывает, что вывод суда об

отсутствии у ТСЖ полномочий на обращение в суд от лица граждан, являющихся

собственниками квартир, противоречит пунктам 6, 7, 8 статьи 138 ЖК РФ; ссылается

на положения Устава ТСЖ «На Филевской» (пункт 3.2.13), на протокол общего

собрания собственников помещений от 12.08.2012.

Кроме того, заявитель указывает, что ответчик, за которым зарегистрировано

право собственности на спорное помещение, не может быть его собственником,

поскольку помещение является техническим, обслуживающим более одного

помещения жилого дома и относится к общему имуществу данного дома; ссылается на

экспертное заключение АНО Центр «Независимая экспертиза», на статью 290 ГК РФ,

статью 36 ЖК РФ.

Заявитель апелляционной жалобы также ссылается на разъяснения пункта 9

Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики

рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

и указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства владения ответчиком

спорным помещением, что подтверждается , в том числе, письменным заявлением

представителя ООО «ФСК «ТЕСКО» от 12.04.2012 о том, что он лишен доступа в

указанное помещение, в связи с чем истец полагает незаконным вывод суда о пропуске

срока исковой давности.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал

доводы апелляционной жалобы, просил решение от 03.07.2013 отменить и принять

новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил

решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, по

доводам, изложенным в письменных возражениях, считает, что истцом не представлено

надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы

апелляционной жалобы, по мнению ответчика, являются несостоятельными, ссылается

на разъяснения пунктов 52, 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и

Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых

вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с

защитой права собственности и других вещных прав», пункта 9 Постановления

Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64; настаивает на отсутствии, по его мнению,

полномочий на обращение в суд у ТСЖ «На Филевской», ссылаясь на Постановления

Президиума ВАС РФ от 13.10.2009 № 7319/09 и от 15.12.2009 № 12537/09; утверждает,

что истец заявляет требования о признании права общей долевой собственности только

Представитель третьего лица, Правительства Москвы, с судебном заседании

против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Представители третьих лиц Префектуры ЗАО, Управления Росреестра, в судебное

заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ, апелляционная жалоба истца рассмотрена

в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы

жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и третьего лица,

исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный

апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города

Москвы подлежит отмене на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции,

спорные помещения находятся в техническом подвале многоквартирного жилого дома

по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1, строительство которого

осуществлялось дольщиками (соинвесторами), физическими и юридическими лицами,

в том числе ответчиком, на основании договора о предоставлении участка в

пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 28.12.1999 № М-07-015749.

Дом введен в эксплуатацию в соответствии с актом приемки законченного

строительством объекта, приемочной комиссией от 29.09.2000, утвержденным

распоряжением заместителя Префекта ЗАО г. Москвы от 29.09.2000 № 1754-РЗП.

Таким образом, изначально, жилые (квартиры) и нежилые (гаражи, машино-

места) помещения дома находились в собственности различных физических и

юридических лиц, при этом, технические помещения, предназначенные для

обслуживания более одного помещения в доме, в том числе, помещения технического

подполья № I (3), спорные по настоящему делу, изначально являлись общим

имуществом данного дома и находились в общей долевой собственности

собственников жилых и нежилых помещений. Доказательств обратного, в порядке

статьи 65 АПК РФ, ответчиком не представлено.

Судебной коллегией установлено, что указанные обстоятельства подтверждаются

представленными в дело доказательствами.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009

№ 64, при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего

имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности

нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме,

возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ,

статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых

объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо

урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об

участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов

недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской

В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех

случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему

имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для

обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки,

лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи,

чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное

обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические

подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания,

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,

находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного

помещения (часть 2).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит

собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику

одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество

здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание

Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О

государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава

здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об

образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право

собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта

недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица,

о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой

собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы

одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица (часть 8).

В соответствии с частью 4 статьи 37 ЖК РФ, собственник помещения в

многоквартирном доме не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве

общей собственности на общее имущество.

Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или

прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах

одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним

права общей долевой собственности на общее имущество.

Аналогичная норма установлена частью 5 статьи 16 Федерального закона об

участии в долевом строительстве от 30.12.2004 № 214-ФЗ, о том, что у участника

долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого

строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее

имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана

отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная

регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства

одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним

права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в

многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее

имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не

являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного

помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки,

лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,

подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более

одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные

помещения в данном доме, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых

потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения,

предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского

творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,

электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном

доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и

благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и

благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном

доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома,

несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и

иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме,

утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, определено,

что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в

многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для

обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом

многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе

межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты,

коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет

средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного

транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых

имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и

(или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая

котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя названные критерии отнесения помещений к общему имуществу в

многоквартирных домах, установленные действующим законодательством РФ,

Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что если

внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование,

предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее

имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные

для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие

самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В Определении Верховного Суда РФ от 29.052012 № 5-КГ12-7, вынесенном по

делу с аналогичными фактическими обстоятельствами, разъясняется, что статья 8

Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»,

действовавшего на момент долевого строительства и введения указанного жилого дома

в эксплуатацию, предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого

комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания

более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты,

лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы;

ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое,

сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри

помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения;

прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и

благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого

комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования (часть 1).

Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности

домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности

домовладельцев на помещения кондоминиума (часть 2 статьи 8).

В соответствии со статьей 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном

доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру,

принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно положениям приведенных правовых норм, граждане, приобретая право

собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся

собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей

площади принадлежащих им на праве собственности помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном

доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены

перечисленные выше права собственников помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору, соинвестору) права

собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим

имуществом, невозможна, так как не соответствует требованиям закона и влечет

нарушение прав собственников расположенных в доме помещений.

Законом г. Москвы № 19-87 от 09.11.1994 «О перечне объектов общего

пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников

помещений», также действовавшим на момент долевого строительства и введения

указанного жилого дома в эксплуатацию, уточнялся перечень объектов общего

пользования в жилых домах, являющихся общим имуществом собственников

помещений, не подлежащих отчуждению или использованию без их согласия, а в

случае создания собственниками товариществ и приема ими домов в управление,

подлежащих безвозмездной передаче в общую собственность. К объектам, неразрывно

связанным с системами жизнеобеспечения дома и не подлежащих отчуждению,

отнесены (пункт 18) технические этажи для размещения инженерного оборудования и

прокладки коммуникаций, расположенные, в том числе, в нижней части здания

Согласно представленной в материалы настоящего дела экспликации к

поэтажному плану, выполненной ТБТИ Западное-1 по состоянию на 27.09.2000

(подвал по состоянию на 16.08.2002, 1 этаж нежилое — по состоянию на 23.01.2001),

спорное помещение учтено в составе иных помещений технического подвала с № I (1)

по № I (30) как «общее имущество кондоминиума»: тип помещений «За итогом», этаж

технический; комната № I (3) «подполье техническое» площадью 720,0 кв.м, последнее

обследование 29.05.2002, инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер)

918/6 (00072175:0185) (т. 1 л.д. 20).

В материалы дела также представлена проектная документация (исполнительный

проект) на спорные помещения (тех.подполье) с указанием мест размещения в них

инженерного оборудования и коммуникаций (т. 2 л.д. 6-7; т. 4 л.д. 81-83).

Из представленного в материалы дела заключения № 19 0562 от 27.07.2012 (т.1

л.д. 85) о техническом состоянии нежилого помещения № I (3) следует, что в

указанном помещении общей площадью 720 кв.м, расположенном на техническом

этаже (тех.подполье) жилого дома имеются инженерные системы трасс трубопроводов

холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции и

Определением суда от 19.11.2012 удовлетворено ходатайство ответчика о

проведении совместного осмотра спорных помещений. Суд обязал сторон провести

совместный осмотр и представить суду соответствующий акт.

Согласно представленному акту осмотра от 23.11.2012, в помещениях

технического этажа (№ 3 площадью 720 кв.м) имеются коммуникации,

предназначенные для обслуживания бассейна и жилого дома: принудительная

вентиляция, системы канализации, отопления, водоснабжения, ливневая канализация.

К акту осмотра приложено мнение представителя ответчика о том, что выводы о

назначении коммуникаций, расположенных в осмотренных помещениях, могут быть

сделаны экспертом, обладающим специальными знаниями (т.3 л.д. 125-128).

Определением от 27.02.2013 суд удовлетворил ходатайство о назначении

судебной экспертизы для определения состояния коммуникаций помещений жилого

дома, а также их обслуживания и эксплуатации. Истец ТСЖ «На Филевской»

представил платежное поручение от 21.02.2013 на оплату депозитного взноса в размере

80 000 руб. на проведение судебной экспертизы по делу (т. 4 л.д. 41).

Суд обязал истца обеспечить допуск эксперта в обследуемое помещение.

Проведение экспертизы суд поручил АНО Центр «Независимая экспертиза» и

поставил перед экспертом следующие вопросы:

— Имеются ли в спорных помещениях коммуникации, предназначенные для

обслуживания более одного помещения жилого дома, требующие регулярного доступа

к нему для обслуживания и эксплуатации?;

— Были ли предназначены спорные помещения для самостоятельного

использования согласно проектной документации?

Согласно представленному заключению, эксперт по первому вопросу указал, что

в спорных помещениях смонтированы инженерные коммуникации, предназначенные

для обслуживания более одного помещения жилого дома, требующие регулярного

доступа к нему для обслуживания и эксплуатации. По второму вопросу: согласно

представленной эксперту проектной документации, спорные помещения

предназначены для самостоятельного использования для обслуживания и эксплуатации

запорно-регулирующей арматуры, насосов инженерных коммуникаций, приборов

учета, насосов систем фильтрации, станции контроля и дозирования химреагентов

бассейна, вентиляционного оборудования (т. 4 л.д. 2-30).

Кроме того, в материалы дела представлены акты ежегодных комиссионных

обследований помещений технического этажа (инженерных систем ГВС, ХВС,

канализации, вентиляции, отопления) главным инженером и специалистами ТСЖ «На

Филевской», проводимых в соответствии с правилами эксплуатации жилого фонда,

согласно которым обязательна ежегодная наладка инженерной системы, запорной

арматуры, прочистка канализации.

Из представленных актов от 15.04.2009, 14.02.2010, 21.02.2011, 10.04.2012 (т. 1

л.д. 53-57) следует, что технические сотрудники ТСЖ «На Филевской» обслуживают

инженерные коммуникации и оборудование, функционирующее в помещениях

технического подвала, в том числе, в спорном по настоящему делу техническом

помещении № I (3), регулярно их обследуют, проводят необходимые ремонтные

работы и замену изношенного инженерного оборудования.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что из представленных

доказательств по делу возможно сделать однозначный вывод о том, что спорные

помещения подвала являются техническими и находятся во владении истца.

Соответственно, спорное техническое помещение самостоятельным объектом

недвижимости не является и самостоятельным объектом права быть не может.

Ответчик был не вправе самостоятельно распоряжаться частью общего

имущества всех собственников помещений данного многоквартирного дома, поскольку

согласно части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не

вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на

В соответствии с частью 2 статьи 40 ЖК РФ собственники помещений в

многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в

соответствии с решением общего собрания собственников. Уменьшение общего

имущества возможно только с согласия всех собственников (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника

(собственников), может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-

продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2

статьи 218 ГК РФ).

Доказательств отчуждения собственниками помещений данного

многоквартирного дома, спорного имущества ответчику одним из установленных

законом способов, в материалы дела не представлено, следовательно, из состава

общего имущества дома спорное помещение не выбывало.

Вместе с тем, к материалам дела приобщено свидетельство о государственной

регистрации права ответчика 77 АН № 361259 от 11.07.2011, повторное, взамен

свидетельства 77-АБ № 401005 от 02.10.2003 (т.1 л.д. 18). Документами-основаниями

указаны: контракт по реализации инвестиционного проекта № 1396 от 17.09.1999; акт

приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 29.09.2000,

утвержденный распоряжением заместителя префекта ЗАО г. Москвы № 1754-РЗП от

29.09.2000; акт от 02.07.2001 о результатах реализации инвестиционного проекта.

Объект права: нежилое помещение, общая площадь 720 кв.м, номера на

поэтажном плане: этаж технический, помещение I — комната 3, адрес объекта: г.

Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1; кадастровый (условный) номер 243367;

существующие ограничения (обременения) права: арест, запрещение.

Согласно представленному в материалы дела (т. 2 л.д. 12-43) Управлением

Россрестра по Москве пакету правоустанавливающих документов № 243367

(кадастровый/условный номер объекта), регистрация права собственности ответчика

произведена по его заявлению от 17.09.2003 № 77-01/30-843/2003-6.

Согласно имеющемуся в материалах регистрационного дела свидетельству о

государственной регистрации права 77 НН 024939 от 18.02.2002, за ответчиком

зарегистрировано право собственности на часть здания по адресу: г. Москва, ул.

Звенигородская, д. 8, корп. 1, площадью 2276 кв.м, кадастровый номер: 77-07-05001-

000-72175, условный номер 156095, запись регистрации № 77-01/01-023/2002-932 (т.2

Ответчик, в письме адресованном регистрирующему органу от 23.07.2003

№ 23/07/01, сообщает, что является балансодержателем указанного жилого дома и

уведомляет о том, что помещение № 3 площадью 720 кв.м находится на техническом

этаже и используется для размещения оборудования бассейна (расположенного на

первом этаже над указанным помещением) на который, как сообщает ответчик,

зарегистрировано его право собственности в числе иных помещений общей площадью

Согласно разъяснениям, данным в пункте 36 Постановления Пленума ВС и ВАС

РФ от 29.04.2010 № 10/22, факт нахождения имущества на балансе лица не является

доказательством права собственности или законного владения.

Кроме того, третьим лицом, Управлением Россрестра по Москве, представлена

информация (уведомления № 21/027/2012-296 и № 21/027/2012-297) об отсутствии в

ЕГРП сведений о зарегистрированных правах на жилые дома, расположенные по

адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1; д. 8, корп. 2, как на объекты

недвижимости (т. 3 л.д. 121-122).

Согласно экспликации на часть помещений технического этажа, а именно, на

помещение № I (3), представленной ответчиком в материалы регистрационного дела,

спорное помещение учтено территориальным бюро технической инвентаризации

г. Москвы Западное-1, как «подполье техническое», тип помещения: «за итогом»,

последнее обследование 23.01.2001, итого площадь по техническому этажу 720 кв.м

При этом, согласно представленной в материалы регистрационного дела выписке

(по форме 1а) из технического паспорта на здание (строение) по состоянию на

23.01.2001, площадь технического подполья (технического этажа) указана 2008,1 кв.м

Управление Россрестра по Москве, 23.11.2012 представило в материалы дела

список собственников помещений в жилых многоквартирных домах, расположенных

по адресу: г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1; д. 8, корп. 2 (т. 3 л.д. 1-115),

согласно которому ответчик, а также иные физические и юридические лица

(застройщики, соинвесторы) являлись собственниками помещений по указанному

адресу на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях

аренды (договор аренды земли) от 28.12.1999 № М-07-015749, акта приемки

законченного строительством объекта приемочной комиссией от 29.09.2000 и

распоряжения заместителя префекта ЗАО г. Москвы от 29.09.2000 № 1754-РЗП, а

позднее, также и по иным основаниям (договоры купли-продажи, мены, дарения и др.).

Так, согласно указанному списку, жилая квартира № 94, кадастровый (условный)

номер 2-2738749, площадью 125,3 кв.м находившаяся в собственности гр. Тихонова

С.В. на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях

аренды (договор аренды земли) от 28.12.1999 № М-07-015749, акта приемки

законченного строительством объекта приемочной комиссией от 29.09.2000 и

распоряжения заместителя префекта ЗАО г. Москвы от 29.09.2000 № 1754-РЗП (то

есть, по тем же, что и у ответчика), перешла в собственность гр. Кирпичева В.В. в

соответствии с договором купли-продажи квартиры от 11.05.2001, удостоверенном в

установленном порядке (т. 3 л.д. 30).

Таким образом, ответчик не являлся и не мог являться единоличным

собственником помещений в указанном жилом доме, в том числе, помещений,

относящихся к общему имуществу дома, в том числе, спорных технических

помещений, ни в период строительства дома и ввода его в эксплуатацию, ни на дату

приобретения иных помещений в доме в собственность иных лиц.

Соответственно, спорные технические помещения изначально, а также на дату

приобретения в 2001 году первого жилого помещения в собственность граждан, не

являвшихся застройщиками (соинвесторами) указанного жилого дома, являлись общей

долевой собственностью всех собственников помещений дома, поскольку носили

вспомогательное назначение, как технические помещения, предназначенные для

обслуживания иных жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома.

Истец ходатайствовал перед судом (т. 4 л.д. 34) об истребовании у ответчика

доказательств, а именно, указанных в свидетельстве о государственной регистрации

права ответчика 77 АН № 361259 от 11.07.2011 (повторное, взамен свидетельства 77-

АБ № 401005 от 02.10.2003, т. 1 л.д. 18) в качестве документов-оснований: контракт по

реализации инвестиционного проекта № 1396 от 17.09.1999; акт приемки законченного

строительством объекта приемочной комиссией от 29.09.2000, утвержденный

распоряжением заместителя префекта ЗАО г. Москвы № 1754-РЗП от 29.09.2000; акт

от 02.07.2001 о результатах реализации инвестиционного проекта согласно контракта

от 17.09.1999 № 1396. Запрашиваемые документы в материалы дела не представлены.

Более того, в представленном Управлением Росреестра списке собственников

помещений, в том числе бывших собственников (ответчик), отсутствуют ссылки на

контракт по реализации инвестиционного проекта № 1396 от 17.09.1999 и акт от

02.07.2001 о результатах реализации инвестиционного проекта согласно контракта от

17.09.1999 № 1396, указанные правоустанавливающими документами в свидетельстве о

государственной регистрации права ответчика на спорное помещение.

Из представленного списка собственников помещений (физических и

юридических лиц) в жилых многоквартирных домах, расположенных по адресу:

г. Москва, ул. Звенигородская, д. 8, корп. 1; д. 8, корп. 2, усматривается, что в

настоящее время ответчик не является собственником жилых помещений (квартир), а

также нежилых помещений (машино-места, гаражи) в спорном доме. Из

представленного списка следует, что право собственности ответчика на последнее

жилое помещение (квартира № 127, кадастровый (условный) номер 2-2742380,

площадью 163,9 кв.м) прекращено 25.12.2003 (т. 3 л.д. 42); на последнее нежилое

помещение (гараж, кадастровый (условный) номер 160962, площадью 1191 кв.м) —

прекращено 13.04.2004 (т. 3 л.д. 46).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия считает

неправомерным вывод суда об отсутствии у ТСЖ «На Филевской» права на обращение

в суд с настоящим иском в связи со следующим.

Решением общего собрания собственников помещений от 18.09.2001 было

создано ТСЖ «На Филевской», в управлении и обслуживании которого находится

указанный многоквартирный дом. Сведения в единый реестр управления

многоквартирными домами г. Москвы внесены 23.10.2008 (т. 1 л.д. 8).

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, все жилые и

нежилые помещения в данном доме находятся в собственности физических и

В настоящее время право собственности ответчика зарегистрировано лишь на

спорное нежилое помещение технического назначения.

В соответствии с пунктами 2.2.24, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.13 Устава ТСЖ «На

Филевской» в его обязанности входит представление и защита законных интересов

собственников помещений, в том числе в судах (т. 1 л.д. 58-63)

Доказательствами по делу подтверждается наличие в спорном помещении

инженерных коммуникаций и оборудова

о признании права собственности на нежилые помещения

о признании права собственности на нежилые помещения

о признании права собственности на нежилые помещения

ООО «Контекст» приобрело право собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное на втором этаже многоквартирного дома. Руководство фирмы решило, что одного выхода из большого офисного помещения мало с точки зрения пожарной безопасности.
Вскоре общество, получив все необходимые документы, разрешающие оборудование дополнительного пожарного выхода, осуществило реконструкцию и установило металлическую лестницу.

Через месяц рядом началось строительство второй очереди многоквартирного дома, и подрядчик для соблюдения проектной документации снес пожарную лестницу ООО «Контекст» . Новое здание должно было вплотную прилегать к ранее построенному.

ООО «Контекст» предъявило иск к подрядной организации об устранении препятствий в пользовании принадлежащем ему помещении и возмещении стоимости лестницы.
Решите спор. Каковы основания для негаторного иска? Кем и к кому может быть предъявлен такой иск?

Юридические консультации по любым вопросам права. Круглосуточно.

Смотрите еще:

  • Как происходит арест счета судебными приставами АРЕСТ СЧЕТА ПРИСТАВАМИ Вопрос: Что делать при аресте счета судебными приставами? Как снять арест со счета? Может ли банк арестовать счет? Арест счетов судебными приставами в пользу банка – одна из самых обсуждаемых тем […]
  • Как составить договор на залог при продаже квартиры Как оформить задаток при покупке квартиры Когда между Продавцом и Покупателем квартиры заходит разговор о заключении сделки купли-продажи (речь идет о Откроется в новой вкладке.">вторичном рынке), то принято считать, […]
  • Определение предприятие гк рф Статья 132 ГК РФ. Предприятие Новая редакция Ст. 132 ГК РФ 1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как […]
  • Ст 228 ук рф прим 1 Ст. 228 п. 1 ч. 1 является ли преступлением средней тяжести либо особо тяжелым? Здравствуйте, скажите пожалуйста 228 прим 1, часть 1. Это средней тяжести или особо тяжкое преступление? Ответы юристов (5) Есть вопрос к […]
  • Регистрация авто нижнекамске Регистрация авто нижнекамске Наименование подразделения ГИБДД: МЭО ОГИБДД УВД г. Нижнекамск Территория обслуживания подразделения: Нижнекамский Адрес: 423570, Студенческая 25а Режим работы: Ежедневно с 8:00-18:00 […]
  • Коап ст 1122 Коап ст 1122 Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав потребителей Трудовые […]
admin

Обсуждение закрыто.