Купля продажа квартир в рассрочку

Купля продажа квартир в рассрочку

Содержание:

Как оформить продажу квартиры между физическими лицами в рассрочку

При оформлении договора купли-продажи в рассрочку стороны договариваются о сроках, величине выплат и вносят соответствующие положения в договор. Продавцу важно также оформить пункт о наложении обременения на квартиру в договоре и в заявлении при госрегистрации сделки в Росреестре. В таком случае покупатель не сможет распоряжаться недвижимостью до полного погашения задолженности.

Оплата в рассрочку

Выходом в таком случае может стать оформление ипотеки между частными лицами. Несмотря на то, что «кредит» у наших граждан стойко ассоциируется с банками, на самом деле само понятие не предполагает обязательного участия в сделке третьих лиц.

Рассрочка может оформляться как между частными лицами, так и между покупателем и застройщиком.

Согласно ст. 488 ГК РФ, оно подразумевает передачу имущества с условием оплаты его полной стоимости в течение определенного времени. При этом на товар налагается отягчение, то есть новый собственник не сможет продать или подарить его до момента полной выплаты всей положенной суммы продавцу.

Физические лица могут согласовать выплату стоимости квартиры по договору купли-продажи в рассрочку, если покупатель ожидает получения средств. Договор при этом может быть составлен 3 видов.

  1. Задаток + единовременный платеж. Схема предполагает уплату покупателем первоначального задатка, который является гарантом намерения приобрести данный объект недвижимости. Оставшаяся часть суммы выплачивается одним платежом в установленный срок. Этот вариант подходит, если покупатель ожидает получения крупной суммы.
  2. Задаток + ежемесячный платеж. Этот вариант также предполагает уплату задатка, но основная часть долга возвращается частями. Сроки и частота выплат устанавливаются по соглашению сторон. Такая сделка может предполагать уплату покупателем дополнительных процентов и штрафные санкции за задержку оплаты. Срок договора – от 1 года.
  3. Помесячная оплата без задатка. Этот вариант редко встречается при заключении договора рассрочки между физлицами. Похожие условия могут предлагать застройщики при покупке квартиры в недостроенном доме. Договор заключается на продолжительный срок и предполагает большую процентную ставку по рассрочке.

Задаток отличается от аванса. В отличие от него, если покупатель передумает приобретать квартиру, то уплаченная им денежная сумма останется у продавца. Если же нынешний хозяин недвижимости откажется от сделки, то уже он должен будет передать сумму задатка, увеличенную вдвое. Аванс в этом случае никаких гарантий сторонам не дает и возвращается покупателю при отказе от сделки любой из сторон.

Риски при продаже

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами предполагает определенные опасности.

Таблица 1. Риски продавца и покупателя

Могут присутствовать и другие риски, которые будут зависеть от текста договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Важно уделить внимание его оформлению, так как даже от незначительной ошибки в его пунктах может возникнуть немало проблем. К примеру, отсутствие в тексте документа четко обозначенных сроков совершения выплат способно привести к длительному ожиданию положенных денежных средств.

Особое внимание необходимо уделить формулировке пункта, связанного с передачей права собственности. В нем должно быть указано, что покупатель вступает в права собственности по факту совершения последнего платежа по договору. Если в нем будет отмечено, что полные права передаются покупателю после совершения первого платежа, то он сможет продать недвижимость после его внесения и исчезнуть.

Процесс оформления

Процесс оформления продажи в квартиры между физическими лицами в рассрочку практически ничем не отличается от совершения сделки в общем порядке. Он имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать при подготовке документов.

Первое, что должны сделать стороны, – согласовать график выплат и порядок их осуществления. Договоренности следует зафиксировать в договоре купли-продажи с рассрочкой между физлицами и заверить его нотариально.

В большинстве случаев рассрочка предполагает внесение платежей в крупных размерах. Стоит предусмотреть передачу средств распиской в присутствии нотариуса. При возникновении спора этот документ подтвердит совершение оплаты в установленный срок и в полном объеме.

Подписанный договор вместе со всеми бумагами предоставляется в Росреестр, куда стороны обращаются для регистрации сделки. Данный госорган в установленные сроки фиксирует факт передачи права собственности на объект недвижимого имущества.

Обе стороны в обязательном порядке при оформлении документов в Росреестре должны заявить о том, что недвижимое имущество будет находиться в обременении. Это защитит продавца от перепродажи или дарения квартиры до полной выплаты всей ее суммы. Такая недвижимость также не может быть передана по наследству до выплаты долга.

Отметка об обременении вносится и в выписку из ЕГРН о гос. регистрации права на объект недвижимого имущества. Этот документ заменил свидетельство о собственности с июля 2016 г.

Обременение должно быть снято продавцом после получения им последней выплаты по договору купли-продажи с рассрочкой. Для этого обе стороны должны обратиться в Росреестр и написать заявления.

Список документов

Вместе с договором купли-продажи для регистрации сделки и перехода права собственности необходимо подготовить пакет документов.

  1. Тех. план объекта недвижимого имущества. Срок действия данного документа составляет год с момента его оформления. Если он был получен ранее этого срока, то владельцу квартиры потребуется обратиться в БТИ и оформить новый экземпляр документа. Процедура в среднем занимает месяц и требует от владельца оплаты госпошлины в размере от 1,5 до 2 тыс. рублей.
  2. Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества оформляется в бумажном или электронном виде и содержит в себе данные из ГКН.
  3. Выписка из домой книги оформляется в ЖКХ по месту нахождения объекта недвижимого имущества. В ней содержится информация о прописанных и выписанных из квартиры лицах.
  4. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Копия счета оформляется в ЕИРЦ, и в ней должно быть отражено, что долгов за данным объектом недвижимости по квартплате не числится. Если задолженность есть, то продажа недвижимости может быть затруднена.
  5. Документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение сделки в размере 1 тыс. рублей.
  6. Заявления сторон о госрегистрации передачи прав собственности на объект недвижимого имущества.
  7. Паспорта покупателя и продавца. Если сделка совершается по доверенности, необходим нотариально заверенный документ, подтверждающий право данного лица на совершение сделки.

Как составить договор купли-продажи

Договор о продаже квартиры в рассрочку между физическими лицами отличается от обычного документа только в части, касающейся проведения платежей. Чтобы сделка была признана ипотечной, стороны должны подробно расписать данный раздел и все, что касается условий передачи имущества покупателю. Среди обязательных пунктов, наличие которых характеризует данный вид сделки, следующие:

  • цена за весь объект недвижимости;
  • величина задатка, если он используется сторонами, или первоначального взноса, который должен уплатить покупатель (она указывается в виде денежной суммы, а также в процентном соотношении к общей стоимости квартиры);
  • число и величина платежей, которые должен совершить покупатель для полного погашения общей суммы;
  • проценты за ипотеку, если о таковых была договоренность между сторонами;
  • порядок и сроки внесения этих сумм, максимально возможные задержки выплат;
  • срок, до истечения которого покупатель должен погасить всю задолженность за объект недвижимого имущества;
  • штрафные санкции;
  • порядок прекращения договора в случае отсутствия своевременных выплат за квартиру.

Помимо данных пунктов договор должен содержать указание того, что объект недвижимого имущества, в соответствии со ст. 488, 489 ГК РФ, находится в залоге. Также необходимо отметить, в каком порядке передаются права на квартиру, а именно – после осуществления последнего платежа по договору.

Отдельно необходимо рассмотреть вариант с привлечением средств, получаемых покупателем от государства в рамках различных программ, – к примеру, мат. капитал. Деньги перечисляются продавцу только после предоставления заключенного договора в отделении ПФР. Специалисты учреждения оценивают предоставленные бумаги и принимают решение о возможности выдачи средств.

С этим у покупателя способны возникнуть сложности, вследствие чего он не сможет совершить необходимый платеж. Если в договоре в качестве источника финансирования был указан ПФР или иной госорган, то из-за отказа продавцу придется обращаться в суд для получения полагающейся ему суммы.

Чтобы избежать юридических проблем, в договоре следует предусмотреть эту ситуацию, внеся в него соответствующий пункт. Необходимо указать, что при отказе в начислении денежных средств госорганам всю сумму покупатель должен выплатить за счет собственных средств. В таком случае невозможность совершения платежа повлечет расторжение договора и не потребует процедуры обжалования решения в суде.

Законодательная база

Основным нормативным актом, регулирующими процедуру оформления договора купли-продажи и ипотеки между частными лицами, является Гражданский кодекс РФ. Нормативно-правовой акт содержит в себе положения, регламентирующие оформление документов в данной сфере, права и обязанности сторон. В нем закреплены специфические ситуации, которые могут возникнуть при осуществлении договоренности.

Ст. 454 ТГ РФ регулирует вопросы, связанные с оформлением договора купли-продажи. Процедура приобретения товаров в кредит, которая применяется при рассрочке платежей за квартиру, регулируется положениями ст. 488 ГК РФ.

Ряд вопросов при продаже недвижимости охватывается Семейным кодексом РФ. К примеру, если квартира является совместно нажитым имуществом супругов или находится в общей собственности нескольких граждан, то процедура продажи производится с учетом ст. 34,35 СК РФ.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Как правильно приобрести квартиру в рассрочку?

«У меня такая ситуация. Я хочу купить квартиру, всей суммы на покупку нет. Продавец согласен на рассрочку платежа, но в жизни всякое бывает, потом возьмет и передумает, а я потеряю деньги. Вопрос, как оформить сделку? И могу ли я сделать обременение в регистрационной палате на квартиру продавца? Он не против».

Карнаухов Виталий

Приобретение жилья в рассрочку несёт в себе риски как для продавца, так и для покупателя недвижимости.

Главные плюсы для покупателя состоят в том, что, во-первых, рассрочка платежа не предусматривает уплату процентов, как например, по договору ипотечного кредитования, во-вторых, такие договоры не требуют от покупателя оформления страхования жизни или здоровья.

Обязательным шагом во время продажи квартиры в рассрочку считается составление правильного (чёткого и понятного) договора купли-продажи квартиры. Он отличается от обычного договора тем, что содержит в себе условия рассрочки. Отдельным пунктом в данном соглашении продавец описывает размер первого платежа и последующих. Покупатель не имеет права изменять сумму данных платежей, поэтому волей-неволей он должен их выплачивать в срок. Также в договоре упоминается, к какому сроку покупатель должен закончить выплачивать рассрочку. Как правило, квартиры покупаются в рассрочку на 1−2 года, не более.

Для защиты от мошенничества в договоре купли-продажи необходимо записать условие, предполагающее, что полное право собственности сможет перейти к покупателю только в тот момент, когда он внесет последний взнос по рассрочке. Если этот договор будет заверен у нотариуса (теперь это не обязанность, а право сторон по сделке), то он сможет внести жильё в реестр квартир с «обременением». Либо такое обременение вы можете сделать в регистрационной палате.

Как оформить продажу квартиры в рассрочку?

Главное условие – найти подходящий вариант и получить согласие продавца на постепенную оплату стоимости квартиры.

Остальные стадии оформления не отличаются от типичной купли-продажи недвижимости за наличные средства.

Продавец должен подготовить необходимые сведения:

  • правоустанавливающий договор (свидетельство о наследовании, решение суда);
  • документ о собственности;
  • технический и кадастровый паспорт на недвижимость.

Покупатель тщательно рассчитывает свои финансовые возможности, так как оплата рассрочки потребует значительных денежных вложений.

Такая покупка недвижимости потребует не только заключения договора, но и согласования графика платежей. Для оформления рассрочки не нужно подтверждение платежеспособности покупателя.

Квартира временно обременена залогом продавца до полной выплаты стоимости жилья.

Преимущества и недостатки

Продажа квартиры в рассрочку выгодна в основном покупателю, так как у него есть возможность постепенно вносить необходимую сумму.

Преимущество будет очевидным, когда у приобретателя есть большой доход, и он способен погасить задолженность максимум в течение года.

Рассрочка оформляется без процентов. Если они предусматриваются, то в незначительном размере – 1-3% от всего стоимости жилья.

Недостаток такого способа оплаты заключается в краткосрочности. Велика вероятность, что покупатель откажется погашать долг за жилье, и тогда придется обращаться в суд.

В рассрочку обычно продаются квартиры:

  • в новостройке (даже на стадии заложения фундамента);
  • с существенными недостатками (в залоге, требующие ремонта и т.д.).

Ежемесячные суммы будут существенными, так как предполагается, что погашение стоимости квартиры осуществляется в сжатые сроки.

Продажа квартиры в рассрочку

Продажа требует поиска варианта и одобрения продавцом предложения об оплате рассрочкой.

Если жилье приобретается в новостройке, то необходимо заключить соглашение о долевом участии – согласно ФЗ № 214.

Между физическими лицами

Реализация недвижимости возможна по обычному письменному договору – согласно положениям статей 549-558 ГК РФ.

Продавец либо сам предлагает покупателю приобрести жилье по беспроцентной рассрочке (или с минимальной надбавкой), либо принимает предложение покупателя о таком способе расчета.

Стороны также определяют момент передачи основной суммы – до государственной регистрации собственности или после.

До продажи квартиры покупатель должен убедиться в юридической чистоте недвижимости. Проверяется основание перехода собственности к продавцу от прежнего владельца, устанавливается отсутствие обременений (путем выписки из Росреестра).

Выясняется:

  • кто прописан в квартире;
  • есть ли задолженности по коммунальным платежам.

Если реализуемая недвижимость была куплена в браке, то необходимо нотариально оформленное согласие второго супруга.

От застройщика

Продажа квартиры в новостройке, с рассрочкой платежа, возможна по договору долевого участия.

В нем обозначаются:

  • этапы постройки;
  • срок сдачи дома.

Договор предусматривает обязательное страхование ответственности застройщика перед дольщиками.

Оплата по ДДУ возможна в предварительном порядке – когда вносится 30-40% стоимости недвижимости. Остальная сумма распределяется в зависимости от этапов строительства.

Юристы рекомендуют, чтобы в ДДУ момент перечисления очередного платежа за квартиру зависел не от конкретных сроков, а от реально завершенных этапов строительства.

Это выгодно потому, что к обозначенному сроку, когда наступит время платежа, продавец может не закончить строительство либо вовсе «заморозить» его по различным причинам, а платить деньги все равно придется.

У застройщика следует тщательно проверять:

  • учредительные документы;
  • проектную декларацию;
  • разрешение на строительство;
  • правоустанавливающие свидетельства на землю.

ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Возможно ли оформление купли-продажи квартиры самостоятельно? Подробная информация в этой статье.

Как оформить?

Стороны:

  • договариваются о продаже недвижимости;
  • согласуют график платежей;
  • проверяют наличие документов на квартиру;
  • подписывают договор продажи, акт приема-передачи.

Возможно оформление соглашения о задатке или авансе.

Договор купли-продажи недвижимости с 1.03.2013 г. не требует государственной регистрации.

Оформлению в Росреестре подлежит переход права собственности от продавца к покупателю.

Пакет документов

Для оформления продажи недвижимости в рассрочку нужно, чтобы были в наличии следующие документы:

  1. Правоустанавливающие документы продавца – договор продажи, дарения, ренты с пожизненным иждивением, свидетельство о наследовании, решение суда (о переходе права собственности).
  2. Техническая документация на квартиру – кадастровый паспорт, план БТИ.
  3. Свидетельство о собственности.
  4. Согласие от супруга, других собственников, органов опеки (в зависимости от количества заинтересованных лиц и их юридического статуса).

Если квартира продается не собственником, то следует поинтересоваться содержанием его доверенности (в которой должны быть указаны личные данные о доверителе, объем его полномочий).

Помимо вышеуказанных документов, в Росреестр предоставляется новый договор продажи и документ об оплате государственной пошлины в размере 2 тыс. руб.

Образец договора

Договор можно составить в обычной письменной форме.

Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку содержит следующие элементы:

  • паспортные данные о сторонах;
  • детальную информацию о квартире – ее общую и жилую площадь, точный адрес, этаж;
  • полную стоимость жилья, указанную цифрами и прописью;
  • права и обязанности сторон, в том числе сроки передачи квартиры.

Обязательно упоминают пункт о рассрочке: ее время, суммы платежей и их периодичность. Стороны также вправе включить в договор условие о распределении расходов за оформление продажи.

В сделке определяется момент перечисления первоначального взноса.

По желанию продавца договор может быть зарегистрирован у нотариуса.

Особенности расчета

Первый внос может достигать 70% от стоимости квартиры. Остальная сумма погашается в определенные сторонами периоды – обычно помесячно.

Форма расчета предусматривает возможность использования денег из:

  • материнского капитала;
  • государственных субсидий.

Оплата может производиться наличными средствами – до или после государственной регистрации собственности.

Надежный способ – аренда ячейки в банке и получение продавцом первоначального взноса только после оформления покупателем свидетельства о праве собственности.

Аналогичным способом можно осуществить оплату через аккредитив – списание со счета покупателя суммы в пользу продавца. Не запрещено оплачивать квартиру наличными средствами – в присутствии свидетелей или нотариуса.

Есть ли риски для продавца?

Продавец рискует, что покупатель откажется погашать рассрочку, даже при оформлении залога. Получать такую квартиру назад придется через суд.

К рассрочке применяются правила продажи товара в кредит (п. 2,4, 5 статьи 488 ГК РФ, статья 489 ГК РФ).

Если взнос за квартиру сделан в размере более 50% от стоимости, то вернуть назад свою недвижимость не удастся (за исключением случая обращения взыскания на залог).

Продавец вправе потребовать от покупателя оплатить размер процентов (согласно статье 395 ГК РФ), которые начисляются за каждый день просрочки.

Как не платить налог с продажи квартиры? Узнайте здесь.

Какие требуются документы для купли-продажи квартиры? Полный перечень тут.

Проблемы при непогашении

Главная проблема продавца – это заставить покупателя заплатить. Просрочка часто допускается при ухудшении материального положения приобретателя.

У покупателя возникает обязанность не только внести очередной платеж, но заплатить:

  • неустойку;
  • штрафы;
  • проценты, начисленные на сумму долга.

Споры должны быть решены в суде.

Продажа квартиры в рассрочку может быть выгодна покупателю, если у него есть, или предвидится, большой, стабильный доход, так как срок погашения небольшой, а суммы оплаты – достаточно внушительные.

Большинство продавцов не торопятся предлагать жилье на таких условиях, так как рассчитывают сразу получить желаемый доход.

Предложение доступно от застройщиков – молодых «игроков» на рынке недвижимости.

Свою роль также играет факт безысходности и срочности – когда жизненные обстоятельства вынуждают собственника квартиры соглашаться на рассрочку, ради того, чтобы быстро получить необходимые деньги.

На видео о продаже жилья в рассрочку

Уважаемые риэлторы,подскажите, как продать квартиру в рассрочку на полгода без рисков?

Здравствуйте. Проблем нет, нотариус вам оформит этот договор, в котором будет отражено обременение и которое будет снято после полной оплаты по данному договору. Но можете сделать простую письменную форму договора, вам это обойдется дешевле.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день, Светлана
Сделайте договор купли-продажи с рассрочкой платежа.
В этом случае, квартира будет находится в залоге у продавца до момента исполнения обязательств по договору покупателем
С уважением, Антонина

Добрый день.
Самое важное прописать порядок взаиморасчетов в ДКП, можно и в простой письменной форме,не обязательно в нотариальной. Как вариант — залог от продавца,пока взаиморасчеты не будут произведены полностью между сторонами.
Удачи

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Бедный нотариус, «в нем» оформлять что-то будут 🙂
Светлана, Вам совсем не обязательно делать договор у нотариуса и даже наоборот, гораздо удобнее сделать простую письменную форму и зарегистрировать ее в РОСРЕЕСТРе по месту нахождения квартиры. Кстати, нотариальный договор Вам все равно придется регистрировать в РОСРЕЕСТРе. Кроме того, нотариус за это дело возьмет денежку в процентах от цены договора.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

По основному вопросу: достаточно факт рассрочки платежа прописать в договоре купли-продажи и тогда новое свидетельство покупателя будет с обременением, снять которое можно только с согласия продавца.

Добрый день!
Чтобы обезопасить и продавца и покупателя в случаях с задержкой материнского капитала или финансов из других источников, нужно зарегистрировать квартиру с обременением на ПОКУПАТЕЛЯ и после полного расчёта, ПРОДАВЕЦ и покупатель идут ещё раз в учреждение юстиции и снимают обременение.

Продажа квартиры в рассрочку с обременением

Добрый день!
Есть квартира, которую хочу продать.
4 месяца назад заключила с покупателем предварительный договор. Договор истек, сделка не состоялась по вине покупателей. Просят отложить сделку еще на 3 месяца. Покупателей других нет, квартира в другом городе.
У покупателя есть около 70% суммы стоимости квартиры. Я готова продать квартиру по договору с рассрочкой платежа на 3 месяца. Т.е. сейчас получить 70% по договору КП, оформить переход права собственности с обременением (что квартира до выплаты всей суммы остается у меня в залоге) и после получения оставшихся 30% суммы снять обременение.

Возможен ли такой вариант?
Какие риски могут быть в моем случае?
Какие штрафные санкции за невыплату в срок суммы можно прописать?
Каков порядок расторжения сделки, если не выплатят полностью стоимость квартиры?
Возможно ли вернуть собственность без суда?
Смогут ли покупатели начать делать ремонт до снятия обременения? И, например, если — да, то прописать его как вариант штрафных санкций при невыплате?

Купля-продажа квартиры в рассрочку:
как правильно и безопасно совершить сделку

Не всегда у покупателя есть полная сумма, необходимая для покупки квартиры. В этом случае он может приобрести недвижимость в рассрочку. Такой вариант стал хорошей альтернативой ипотеке, но он подразумевает много нюансов и особенностей, которые нужно учесть, чтобы минимизировать риски как для продавца, так и для покупателя.

Когда нужна рассрочка?

Рассрочка платежа при покупке квартиры выгодна для покупателя: она позволяет купить жилье дешевле, чем при оформлении ипотечного кредита. Если покупатель может внести первоначальную сумму и уверен, что в ближайшее время у него будут деньги для оплаты остатка, то этот вариант наиболее оптимален. Например, если необходимо улучшить жилищные условия, сначала следует купить новую жилплощадь в рассрочку, а потом продать старое жилье и доплатить остаток.

  1. жилплощадь сложно продать, и поиск покупателя затянулся;
  2. продавцу срочно нужны деньги;
  3. продавец – это молодая компания-застройщик, являющаяся новичком на рынке недвижимости.
  • квартиры в новостройке (в том числе на этапе закладки фундамента);
  • жилье со значительными недостатками (требуется ремонт, жилплощадь в залоге и др.).

Плюсы и минусы продажи недвижимости в рассрочку

  • более быстрый поиск покупателя;
  • быстрота заключения договора;
  • отсутствие необходимости в привлечении банка и в долгом ожидании одобрения на выдачу ипотечного кредита;
  • минимальные проценты;
  • отсутствие лишних затрат на страхование здоровья и жизни, которое требуется для оформления ипотеки.
  • этот вариант не подходит для продавцов, желающих получить всю стоимость сразу;
  • существует риск, что покупатель не выплатит всю сумму, и тогда продавцу потребуется обращаться в суд;
  • при неправильном оформлении договора есть риск столкнуться с мошенниками и потерять квартиру и деньги.

Способы рассрочки

  1. Рассрочка с первоначальной оплатой около 50% от стоимости и на срок от 3 до 6 месяцев. При таком способе не насчитываются проценты из-за небольшой продолжительности периода, в течение которого выплаты полностью завершатся.
  2. Рассрочка на продолжительный срок от 1 года до 2 лет с внесением первоначального платежа. В этом случае на оставшуюся сумму начисляются проценты (не более 1–3%).
  3. Оплата равными частями в течение нескольких месяцев без внесения большой суммы в самом начале. Этот способ применяется нечасто, обычно при покупке жилья в новостройке у компании-застройщика.

Оформление договора

Процедура купли-продажи недвижимого имущества состоит из нескольких этапов:

  • стороны договариваются о продаже квартиры;
  • осуществляется согласование графика выплат;
  • выполняется проверка документов;
  • на завершающем этапе подписывается договор, акт приема-передачи.

Перед тем как продать квартиру в рассрочку, следует узнать об особенностях оформления договора для такой сделки.

Если объектом сделки является квартира на вторичном рынке, то должен заключаться договор купли-продажи, который отличается от обычного наличием дополнительных пунктов о рассрочке платежа. Сделка осуществляется согласно положений статей 549–558 Гражданского Кодекса РФ. Стороны должны договориться о моменте внесения первоначальной оплаты – до или после госрегистрации собственности.

  • паспортные данные обеих сторон: фамилию, имя, отчество, место и дату выдачи, прописку;
  • точные сведения об объекте продажи: адрес, этаж, площадь;
  • обязанности и права каждой из сторон договора;
  • срок и порядок передачи жилплощади новому владельцу;
  • стоимость недвижимости (в двух вариантах: цифрами и прописью);
  • информацию о рассрочке: сумму первоначальной оплаты и момент ее внесения, размер частей и сроки оплаты.

По желанию договор можно заверить нотариально. С 1 марта 2013 г. не нужна госрегистрация договора купли-продажи. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Перед приобретением жилья покупателю нужно проверить квартиру на отсутствие каких-либо обременений. Для этого продавец должен обратиться в Росреестр, получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ЕГРП) и предоставить этот документ покупателю. Дополнительно следует выяснить:

  • прописан ли кто-то в приобретаемой квартире;
  • нет ли долгов по оплате коммунальных услуг;
  • имеется ли согласие супруга на продажу (если имущество приобретено в браке).

При заключении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа покупатель должен иметь при себе паспорт, а продавцу следует собрать пакет документации

  1. паспорт;
  2. свидетельство о праве собственности;
  3. правоустанавливающая документация (договор купли-продажи либо дарения, свидетельство о вступлении в право наследования, решение суда и т.д.);
  4. кадастровый и технический паспорт;
  5. документ из БТИ, подтверждающий, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка;
  6. выписка из ЕГРП, содержащая сведения об отсутствии обременений на момент продажи;
  7. выписка из домовой книги;
  8. нотариально заверенное, письменное согласие супруга на продажу;
  9. согласие иных собственников или органов опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние.

Если недвижимое имущество продается не собственником, но покупателю нужно внимательно ознакомиться с доверенностью, предоставленной продавцом. При подаче документов в Росреестр потребуется уплата госпошлины в размере 2 000 рублей.

Новостройка

Когда объектом сделки выступает квартира в новостройке, заключается договор долевого участия согласно Федеральному закону №214-ФЗ. Этот договор включает в себя следующие данные:

  • сведения о застройщике;
  • паспортные данные покупателя;
  • полные сведение об объекте строительства;
  • обязанности сторон;
  • срок сдачи дома в эксплуатацию;
  • этапы постройки;
  • условия передачи недвижимости;
  • гарантийный срок;
  • полная стоимость и условия рассрочки.

Подробные данные, касающиеся рассрочки, и график платежей выносятся в приложение. ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре.

  • учредительные документы;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • бухгалтерскую отчетность;
  • аудиторское заключение;
  • проектную документацию;
  • свидетельство о праве на землю;
  • разрешение на строительство.

Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.

Особенности расчета

  • государственные субсидии;
  • материнский капитал;
  • наличные денежные средства (передача денег должна осуществляться в присутствии нотариуса или
  • свидетелей);
  • оплата через аккредитив – списание денег со счета покупателя в пользу продавца.

Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.

Один из удобных и безопасных способов расчета – аренда банковской ячейки при заключении сделки купли-продажи. Так передается первоначальная сумма, которая может составлять 30–50% (а в отдельных случаях и до 70%) от всей стоимости квартиры. Покупатель закладывает деньги в ячейку, а после заключения сделки доступ к ней получает продавец, предъявивший зарегистрированный договор. Если сделка продажи недвижимости в рассрочку сорвалась, то деньги будут возвращены покупателю.

После удачно заключенной сделки остаток выплачивается частями согласно графику выплат, указанному при составлении договора.

Нюансы непогашения долга

Основная сложность – заставить покупателя платить. При ухудшении финансового положения покупателя может быть допущена просрочка оплаты, в результате чего потребуется внести:

  • сумму очередного платежа;
  • проценты, которые начислены на сумму задолженности;
  • штраф;
  • неустойку;

Споры по этим вопросам решаются в суде.

Возможные риски и способы их минимизации

При заключении договора купли-продажи квартиры в рассрочку риски есть и у продавца, и у покупателя.

Основной риск продавца заключается в том, что покупатель может не выплатить всю стоимость недвижимости, то есть прекратить вносить ежемесячные платежи. В этом случае потребуется обращение в суд. Если на момент судебного разбирательства покупатель заплатил менее 50% от стоимости недвижимости, то продавец может потребовать квартиру обратно, вернув уплаченную сумму. Если внесено уже больше половины, то суд обяжет покупателя заплатить по договору и выплатить неустойку.

Если в договоре не учтен нюанс с переходом прав собственности, то новый владелец жилплощади может продать ее до окончания срока выплат. Чтобы этого не произошло, необходимо указывать в договоре, что квартира находится в залоге до момента выплаты всей стоимости, а право собственности перейдет к новому хозяину только после полного расчета. В таком случае недвижимость будет с обременением, и покупатель не сможет перепродать ее до погашения задолженности.

Риски для покупателя могут быть связаны с «темным» прошлым недвижимости. Для того чтобы избежать их, нужно проверить юридическую чистоту квартиры. Здесь нет никаких отличий от обычного способа приобретения жилья с единовременной оплатой всей стоимости.

Информация, приведенная здесь, поможет вам правильно оформить договор и учесть все нюансы купли-продажи. Зная, как купить и как продать квартиру в рассрочку без риска, вы сможете безопасно совершить выгодную сделку. Такой способ продажи не считается редкостью на рынке недвижимости, поэтому если вам потребуется квалифицированная помощь, то вы всегда сможете найти риэлтора, имеющего большой опыт продажи квартир в рассрочку.

Смотрите еще:

  • Алименты на жену семейный кодекс Алименты на содержание жены до 3 лет Содержание Создавая семью и заключая супружеский союз, мужчина и женщина дают друг другу обязательство «быть вместе в горе и радости ». Но для многих семейных пар беременность жены […]
  • На какой доход начисляются алименты Алименты выплачиваются не со всех видов дохода Здравствуйте,бывший муж у меня военный,контрактник,алименты приходят стабильно,но в законе указанно что выплаты производятся со всех видов доходов,у него есть иной […]
  • Ндфл вычет на 3 детей 2014 год Как сэкономить на детях в 2015 году Речь в статье пойдет об одном из видов льгот по налогу с доходов населения, который носит название стандартный налоговый вычет на детей в 2015 году. Все мы считаем свои заработанные […]
  • Земельный участок в г иваново Земельные участки Коттеджный поселок «Плотина» (Конохово) — Цена от 50 000 руб. за сотку Поселок: «Плотина» Расстояние от города: 2 км. Количество соток: от 8 Цена за сотку: от 50 000 руб. Коттеджный поселок […]
  • Квартиру в ипотеку под материнский капитал Квартиру в ипотеку под материнский капитал Программа господдержки, которую в народе называют просто «материнский капитал», действует в России с 2007 года. Материнский капитал – это выплата, на которую имеет право […]
  • Региональный материнский капитал омск Материнский капитал в Омске и Омской области Чтобы улучшить демографию и поддержать семьи с детьми, в Омской области помимо федерального материнского капитала действует и региональный. Государственный маткапитал […]
admin

Обсуждение закрыто.