Сделки с недвижимым имуществом объекты

Сделки с недвижимым имуществом объекты

Содержание:

Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

Объектом недвижимого имущества признаются земельные участки и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства) (статья 130 ГК РФ). Основанием возникновения права собственности на объект недвижимого имущества является его создание, строительство. Однако моментом возникновения права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация, из чего следует, что фактическое строительство здания, строения не влечет возникновение права собственности. Для того чтобы признать право собственности необходимо зарегистрировать свое право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вновь созданный объект недвижимости. Необходимость регистрации права собственности на объект незавершенного строительства возникает в случае совершения какой-либо сделки с указанным имуществом, так как совершить сделку с объектом недвижимого имущества возможно лишь после регистрации на него права собственности, если право собственности на него не зарегистрировано, то все совершенные сделки признаются недействительными.

Строительство объекта недвижимости достаточно сложный процесс и для его начала необходимо получить разрешение на строительство, которое представляет собой документ подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ). По завершении строительства необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (статья 55 Градостроительного кодекса РФ). Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдаются органами местного самоуправления в области градостроительной деятельности (статья 8 Градостроительного кодекса РФ).

Пункт 1 комментируемой статьи указывает на то, что созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В соответствии с действующим законодательством на государственную регистрацию необходимо представить: документ, подтверждающий права на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.), разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, выданные уполномоченными органами и соответствующие требованиям Градостроительного кодекса РФ, техническую документацию, а именно кадастровый паспорт, справка о присвоении адреса и иные документы на созданный объект недвижимого имущества.

Объект незавершенного строительства, также является недвижимым имуществом в соответствии со статьей 130 ГК РФ. Понятие объекта незавершенного строительства законодательно не закреплено и опираясь на существующую практику можно его сформулировать следующим образом: объект неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, и права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Пункт 2 комментируемой статьи указывает на то, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов указанных в статье 25 настоящего закона. Из чего можно сделать вывод: на государственную регистрацию права собственности объекта незавершенного строительства необходимо представить документ, подтверждающий права на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.), разрешение на строительство, выданное уполномоченным органам и соответствующее требованиям Градостроительного кодекса РФ, проектную документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, техническую документацию, а именно кадастровый паспорт, справка о присвоении строительного адреса и иные документы на созданный объект недвижимого имущества, а также документ подтверждающий факт отсутствия действующего договора подряда на регистрируемый объект.

Одним из основополагающих факторов регистрации права собственности на вновь созданные и незавершенные строительством объекты недвижимого имущества являются надлежащим образом оформленные земельно-правовые отношения. Например, пункт 3 комментируемой статьи указывает на то, что в случае если земельный участок, на котором создается объект недвижимости, принадлежит заявителю на праве собственности, то на государственную регистрации прав на создаваемый или созданный объект необходимо представить документ, подтверждающий право собственности на указанный земельный участок. В случае если земельный участок принадлежит заявителю на ином праве (аренды, постоянного бессрочного пользования и т.п.), то на регистрацию представляется документ, подтверждающий указанное право. Однако необходимо учитывать, что разрешенное использование земельного участка должно четко указывать на возможность проведения строительных работ.

Сделки с недвижимостью: понятие и виды

Для того чтобы изменить или прекратить своё право на недвижимое имущество, лицу необходимо совершить сделку – целенаправленные, осознанные действия граждан или юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей в отношении конкретного объекта недвижимого имущества.

Целью сделок с недвижимостью, как следует из самого определения, является изменение права собственности на него – это может быть приобретение такого права, либо вовсе его прекращение и передача прав и обязанностей другому лицу. Для того, чтобы сделка была признана органами государственной власти действительной, необходимо соблюдать ряд условий: законность действий сторон и содержания самой сделки; лица, совершающие сделку, должны быть правоспособными и дееспособными; выражаемые волеизъявления сторон должно совпадать с их волей; форма сделки, установленная законом, должна соблюдаться в обязательном порядке.

Нарушение хотя бы одного из вышеперечисленных условий повлечёт недействительность (ничтожность) сделки. Гражданский кодекс РФ признает ничтожной сделку, которая:

  • совершалась с целью, противоречащей основам российского правопорядка и нормам нравственности;
  • волеизъявление сторон сделки не совпадет с их реальной волей;
  • заключалась с нарушением формы, установленной законом, и не были соблюдены требования об обязательной государственной регистрации сделки;
  • действия одной из сторон выходят за пределы её правоспособности, либо дееспособности, либо лицо вовсе не обладает таковым признаком.

Сделки могут быть совершены в двух формах – письменной и устной. Устная сделка может быть совершена только в том случае, если такое позволяет закон, сама сделка исполняется при её совершении, либо сделка имеет предварительный характер – в дальнейшем заключается письменная сделка. При письменной форме сделки обязательно необходим документ, удостоверяющий права и личности сторон, а также их подписи. Все сделки с недвижимостью заключаются только в письменном виде, и подлежат обязательной государственной регистрации.

Все операции с недвижимостью можно разделить на три вида:

1) Когда в результате происходит смена собственника (купля-продажа, наследование, реализация обязательств, приватизация, рента, обмен и мена, изъятие земельного участка и снос постройки);

2) В результате сделки изменяется состав собственников (акционирование, раздел имущества, изменение состава субъектов при ликвидации организации, внесение имущества в уставной каптал компании, долевое строительство, оформление кредита под залог недвижимости, расселение квартиры (касается коммуналок));

3) После совершения сделки добавляются иные субъекты прав (процесс инвестирования, строительство и реконструкция, передача имущества в доверительное управление, хозяйственное ведение; аренда, введение и отмена сервитутов, страхование имущества).

Необходимо обратить внимание на самые распространённые сделки с недвижимостью. Одной из них является купля-продажа недвижимого имущества. По такой сделке одна из сторон – продавец — обязуется передать в собственность другой стороне – покупателю – объект недвижимого имущества, а покупатель в свою очередь обязан принять это имущество и уплатить за него цену, определённую договором. В качестве субъектов отношений купли-продажи могут выступать как граждане, так и юридические лица. Договор купли-продажи заключается обязательно в письменном виде, подлежит государственной регистрации. Несоблюдение указанных требований законодательства ведёт к недействительности сделки. Согласно договору купли-продажи недвижимости, у продавца существует право требовать оплаты имущества в размере, который установлен в договоре; но при этом возникает и обязанность передать объект недвижимости покупателю в том виде, который указан в договоре, причём никаких притязаний со стороны третьих лиц на него быть не должно (если только покупатель заранее был уведомлен с обременениями и согласен на них). В том случае, если на имущество имелись обременения, о которых продавец умолчал и в итоге покупатель понёс убытки, то продавец обязан возместить покупателю весь ущерб.

Покупатель в соответствии с договором купли-продажи имеет право требовать от продавца передачу указанного объекта недвижимости, а также уменьшение цены объекта либо расторжения договора вовсе, если на недвижимость наложены обременения, либо он не соответствует своему описанию в договоре. У покупателя также существуют обязанности, и прежде всего это обязанность принять объект недвижимости и уплатить за него установленную договором цену.

Как правило, сделки купли-продажи недвижимости осуществляются либо в индивидуальном порядке, либо в виде публичных торгов, которые проводятся либо в форме конкурса, либо в виде аукциона. Разница между указанными видами торгов следующая: при аукционе объект продаётся тому покупателю, который предложил максимальную цену за него; конкурс же предусматривает, что помимо цены покупатель должен соблюдать ряд условий по отношению к объекту недвижимости и пользованию им.

Обмен недвижимого имущества также является распространённой сделкой в РФ.

Согласно договору мену каждая сторона обязана передать в собственность другой стороне объект недвижимости в обмен на другой объект. В качестве субъектов договора мены могут выступать как юридические, так и физические лица. При совершении сделки – мены или обмена – обязательно оценивается имущество. Если стоимость меняемых объектов не совпадает, то есть они являются неравноценными, то та сторона, которая предлагает более низкий по цене объект недвижимости, обязана оплатить разницу в стоимостном выражении. Право собственности на объекты недвижимого имущества, которые подлежат передачу по договору мены, переходит к сторонам сделки в один момент после исполнения этими сторонами своих обязательств по передаче недвижимости. В отношении недвижимого имущества обмен могут совершать не только собственники объектов: также наниматели, которые являются одновременно пользователями помещений при наличии необходимых разрешительных документов вправе обменять жилое помещение на равноценное.

Распространённой сделкой с недвижимостью на одноимённом рынке является аренда имущества.

Согласно договору аренды, одна сторона (арендодатель, который является собственником объекта недвижимости либо уполномоченным лицом) обязуется передать другой стороне (арендатору) недвижимое имущество во временное владение и пользование за определённую плату – арендную плату, размер которой также устанавливается условиями договора .

Договор заключается в письменном виде, и если срок его действия более одного года – необходимо регистрировать сделку. При переходе права собственности на объект аренды, обязательства договора следуют за имуществом, не меняются и сам договор не расторгается. Арендатор обязан использовать имущество только по его прямому назначению, не может им распоряжаться, сдавать в субаренду. Также основной обязанностью арендатора является своевременная и полная уплата арендной платы. Если недвижимое имущество располагается на земельном участке, то арендные права переходят и на него на тех же условиях договора.

Помимо аренды в гражданском праве в отношении недвижимого имущества существует такое понятие как найм. Оно применимо только в отношении жилого помещения, по большому счёту дублирует положения аренды. Даже если нанимателем является юридическое лицо, использовать полученное в найм жилое помещение оно может только для проживания в нём граждан. Существует также социальный найм – предоставление изолированных жилых помещений нуждающимся гражданам на условиях оплаты ими коммунальных услуг.\

Дарение недвижимости

Ещё одной разновидностью сделок с недвижимостью является дарение, в соответствии с которым одна сторона – даритель безвозмездно передаёт другой стороне — одаряемому – объект недвижимого имущества в собственность. Также договор дарения может предусматривать освобождение одаряемого от имущественных требований или обязанностей перед третьими лицами. В качестве субъектов по договору дарения также выступают юридические и физические лица. Невозможно подарить объект недвижимости, находящийся в совместной собственности, без согласия всех владельцев такого имущества. Также ограничения по дарению существуют у юридических лиц, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления – дарить такую недвижимость можно только с согласия собственника. Одаряемый вправе отказаться от сделки и недвижимости, также и даритель может отменить договор дарения в том случае, если одаряемый причиняет вред подаренному имуществу, либо покушался на жизнь и здоровье дарителя.

Рента – весьма специфическая сделка в гражданских правоотношениях. Согласно договору ренты, одна сторона – получатель ренты и собственник объекта недвижимости, обязуется передать его в собственность другой стороне – плательщику ренты, а тот в обмен обязан выплачивать получателю ренты установленную договором денежную сумму, либо иным способом содержать получателя ренты. У получателя ренты уже более нет права собственности на переданный объект недвижимости, однако, за ним сохраняется право залога на него. Договор ренты заключается обязательно в письменном виде, удостоверяется у нотариуса и регистрируется в государственных уполномоченных органах. Рента является обременением недвижимого имущества, будь то квартира или земля, предприятие либо иной имущественный комплекс. Если обременённое имущество впоследствии перепродаётся, то обязательства по договору ренты переходят на нового собственника имущества. При этом на лице, которое передало недвижимое имущество, обременённое рентой, несёт субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты в том случае, если условия договора будут нарушены.

Рента делится на несколько видов:

  • постоянная рента, выплачиваемая в бессрочном порядке в денежной форме, либо путём предоставления вещей (в натуре), выполнения работ, оказания услуг, которые в стоимостном выражении равны сумме договора ренты. Выплачивается такая рента периодами, которые также устанавливаются условиями договора.
  • пожизненная рента, выплачиваемая в течение всей жизни получателя ренты. Ежемесячная денежная сумма на содержание получателя ренты не может быть меньше одной минимальной заработной платы труда, установленной в регионе.
  • пожизненное содержание с иждивением, которое предусматривает установление фиксированной суммы ренты – суммы содержания получателя, которая должна быть выплачена ему. Выплачиваться она может также периодически.

Сделки с недвижимостью

Сделки с объектами недвижимости

Операции (сделки) с недвижимым имуществом — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Цель сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

  • законность содержания;
  • правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
  • соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
  • соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

  • совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
  • волеизъявление не соответствует подлинной воле;
  • нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;
  • сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;
  • сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в двух формах:

В устной форме сделка возможна:

  • если законом или соглашением не установлена письменная форма;
  • для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);
  • для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Типы операций с недвижимым имуществом

Со сменой собственника

С изменением состава собственников

С добавлением иных субъектов прав

  • Купля-продажа
  • Наследование по закону или по завещанию
  • Реализация обязательств (залог или долги)
  • Приватизация; национализация
  • Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением
  • Изъятие земельного участка и снос строения
  • Обмен и мена
  • Акционирование
  • Изменение состава с разделом имущества
  • Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия
  • Внесение имущества в уставный капитал
  • Долевое строительство с выделением долей
  • Оформление кредита под залог недвижимости
  • Расселение (коммунальной квартиры)
  • Вступление в кондоминиум
  • Инвестирование средств
  • Строительство, реконструкция
  • Передача в доверительное управление
  • Аренда, наем, поднаем, перенаем
  • Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
  • Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование
  • Введение и снятие сервитутов, бронирование
  • Страхование

Купля-продажа

Купля-продажа — сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

  • уплаты оговоренной в договоре цены;
  • оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
  • оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

  • передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
  • в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
  • вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
  • передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

  • передачи проданного ему объекта недвижимости;
  • уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

  • соразмерного уменьшения цены сделки,
  • безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,
  • возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,
  • возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;
  • замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;
  • предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

  • принять переданный ему объект недвижимости;
  • оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
  • оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

  • индивидуальные сделки (с участием посредника);
  • публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион — публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

Конкурс — способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена и обмен

Мена — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен — сделка:

  • между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
  • между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение и наследование

Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

  • объект недвижимости в собственность;
  • имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

  • если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;
  • для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.

Рента — сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

  • постоянная рента;
  • пожизненная рента;
  • пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда и найм

Аренда — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

  • своевременной уплаты арендной платы;
  • расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязан:

  • предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
  • отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;

Арендатор имеет право:

  • истребовать сданный в аренду объект недвижимости;
  • при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;
  • требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
  • с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
  • иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:

  • своевременно вносить арендную плату;
  • пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Найм жилого помещения — операция, в которой одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

Минская область лидирует по количеству зарегистрированных в текущем году объектов недвижимого имущества

Согласно показателям регистра недвижимости по состоянию на 31 мая 2017 года, с начала года в Минской области было зарегистрировано 18 068 объектов, – сообщают в Национальном кадастровом агентстве Госкомимущества. Всего в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на эту же дату было зарегистрировано 7 664 797 объектов.


Система государственной регистрации недвижимого имущества в Республике Беларусь функционирует с 8 мая 2003 года. Она создана с целью признания и защиты государством зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прав на него и сделок с ним. Согласно законодательству Республики Беларусь объект недвижимости считается созданным, право на него возникшим, сделка с объектом заключенной только после осуществления соответствующей государственной регистрации.

Вся информация, полученная в процессе государственной регистрации, собирается, обрабатывается и хранится в государственном информационном ресурсе — едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (Регистре недвижимости).
Помимо хранения информации об объектах недвижимости и их правовом статусе целями Регистра недвижимости являются: реализация эффективной государственной политики в области управления недвижимым имуществом, налогообложения недвижимого имущества; защита государственных и частных интересов в правоотношениях, связанных с недвижимым имуществом; государственный контроль за использованием и охраной недвижимого имущества; информационное обеспечение инвесторов, других участников рынка недвижимого имущества, государственных органов, в том числе налоговых и статистических.

Всего по состоянию на 31 мая 2017 года в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним было зарегистрировано 7 664 797 объектов. По сравнению с 31 декабря 2016 года количество зарегистрированных объектов увеличилось на 99 582 объекта (1,3% прироста).

Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом Дорожинская Елена Анатольевна

Данный автореферат диссертации должен поступить в библиотеки в ближайшее время
Уведомить о поступлении

Диссертация — 480 руб., доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников

Автореферат — 240 руб., доставка 1-3 часа, с 10-19 (Московское время), кроме воскресенья

Дорожинская Елена Анатольевна. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом : Дис. . канд. юрид. наук : 12.00.03 : Москва, 2000 239 c. РГБ ОД, 61:01-12/259-4

Содержание к диссертации

Глава I. Правовой режим недвижимого имущества

1. Проблемы правового обеспечения развития рынка недвижимости в Российской Федерации 12

2. Понятие недвижимости как объекта правового регулирования 34

Глава II. Особенности сделок с недвижимым имуществом

1. Роль и значение государственной регистрации в процессе совершения сделок с недвижимым имуществом 53

2. Проблемы возникновения прав на недвижимое имущество 82

3. Особенности, связанные с совершением сделок по передаче прав на недвижимое имущество 113

Библиографический список 179

Перечень использованных нормативных актов 207

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Недвижимость в общем и каждый объект недвижимости в частности имеют важное значение в правовом пространстве любой страны, включая Российскую Федерацию. И важность их состоит не просто в немалой стоимости, но и в той роли, которую недвижимость играет в гражданском обороте.

Понятие рынка недвижимости обычно воспринимается как экономическая категория. Если данным термином обозначить совокупность всех возможных действий (сделок), предметами которых являются земля, здания, сооружения и прочие вещи, обозначенные в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации как «недвижимые», то он приобретает правовой смысл1.

Сложившийся в последние годы российский рынок недвижимости находится в кризисном состоянии. В Российской Федерации развитие оборота недвижимости идет при отсутствии системно-правового подхода со стороны федерального законодателя и правовой культуры населения в целом. Это определяет теоретическую и практическую значимость предпринятого исследования.

Развитие рынка недвижимости играет важную роль в решении социальных проблем. Необходимость развития оборота недвижимых объектов способствует повышению обеспеченности участников рынка жилыми и нежилыми помещениями, совершенствованию системы обслуживания собственников и владельцев недвижимости, внедрению новых средств информации и т.п. Анализ существующего правового регулирования совершающихся на территории Российской Федерации сделок с недвижимым имуществом, и, в частности, проблем,

возникающих в процессе их осуществления, а также разработка рекомендаций, позволяющих устранить некоторые существующие недостатки в этой сфере, представляются особенно актуальными.

Состояние научной разработанности проблемы. В современной юридической литературе и в сложившейся практике наблюдается недооценка значения роли недвижимого имущества, как одного из важнейших объектов гражданского оборота. Количество работ в данной области, по сравнению с другими направлениями юридической науки, незначительно. Долгое время российские ученые и практики не акцентировали внимания на последних достижениях зарубежных исследователей по причине отсутствия в России права частной собственности на недвижимость и ее оборота, поэтому пробел в литературе по данной проблеме стал особенно ощутим после принятия Конституции 1993 года и нового Гражданского кодекса.

Появились научно-исследовательские центры, средние и высшие учебные заведения, призванные восполнить пробел в квалифицированных кадрах, действующих в сфере недвижимости (например, Сибирский институт оценки и экспертизы собственности, который готовит оценщиков недвижимости и риэлтеров). Проводятся конференции по проблемам недвижимости, например, в прошлом году в Москве проводилась Всероссийская Конференция профессиональных участников рынка недвижимости. Но правовые проблемы, связанные с непосредственным совершением сделок с недвижимостью, поднимаются крайне редко, чаще обсуждаются проблемы экономические. Поэтому следует отметить почти полное отсутствие научных разработок, касающихся трактовок понятия недвижимости (недвижимых вещей, объекта недвижимости), ее правового статуса, регулирования сделок с недвижимостью и т.п.

Теоретической и методологической основой диссертационного

исследования послужили труды ученых, сферы научных интересов

которых находятся в разных отраслях права: гражданского, земельного, градостроительного, административного и др. Кроме того, были использованы и труды ученых-экономистов.

Существенный вклад в разработку теоретических и методологических вопросов внесли такие авторы, как Абова Т.Е., Балабанов И.Т., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Волочков Н.Г., Горемыкин В.А., Жариков Ю.Г., Жилинский С.Э., Калачева С.А., Козырь О.М., Крашенинников П.В., Крюков Ю.А., Макаров Г., Маковский А.Л., Масевич М.Г., Скловский К.И., Тарасевич Е.И., Толстой B.C., Эрделевский A.M., Яковлев В.Ф. и другие ученые.

Основной вывод этих авторов заключается в том, что сложившиеся отношения в сфере оборота недвижимого имущества как на уровне федеральном и региональном, так и на уровне местного самоуправления, нуждаются в надлежащем правовом регулировании с учетом специфики российского рынка недвижимости.

Поскольку в диссертационном исследовании понятие недвижимости рассматривалось и в своем историческом развитии, были использованы работы таких крупных ученых, как БраудеИ.Л., Герценберга В.Э., Победоносцева К.П., Перетерского И.С., Мейера Д.И., Шершеневича Г.Ф. и других авторов.

За рубежом развитие и изучение правового статуса недвижимого имущества имеет долгую историю. Становление российского рынка недвижимости обусловило необходимость в изучении теории и практики управления объектами недвижимости и его правового регулирования в тех странах, где статус объекта недвижимости имеет четкую структуру и место в гражданско-правовых отношениях. Поэтому представляется возможным изучение сложностей, связанных с оборотом недвижимости в других странах, с целью избежать возможных проблем в процессе дальнейшего формирования российского законодательства. Различные аспекты правового обеспечения развития недвижимости представлены в

работах таких зарубежных исследователей, как Андерсон Т.Л., Бэкер Л.С., Дворкин P.M., Уэйд Х.В.Р., Бру М., Фрайдрихс Дж., Гудмэн А.К., Пейович С, Хэйгмэн Дж. М. и других.

Объектом исследования являются гражданские правоотношения, возникающие в процессе деятельности участников российского рынка недвижимости, направленной на формирование объектов недвижимости, владение, пользование и распоряжение ими.

Предметом исследования выступает состояние и законодательные механизмы совершенствования правового регулирования оборота недвижимого имущества, а также оценка возможности системного подхода к построению нормативно-правовой базы, регулирующей совершение сделок с недвижимым имуществом.

Целью исследования является обобщение российского и зарубежного теоретического и практического опыта правового регулирования сделок с недвижимостью для определения оптимального развития законодательства в сфере недвижимости.

В соответствии с указанной целью были поставлены следующие задачи исследования:

— определение объема понятий «недвижимое имущество», «объект недвижимости» и некоторых других терминов на основе изучения исторических документов, российского (советского) и зарубежного законодательства;

— изучение целостности и внутренней непротиворечивости существующего нормативного регулирования сделок с недвижимым имуществом по первоначальному приобретению прав на созданное имущество и по передаче прав (вторичным сделкам) на него;

— рассмотрение результатов практической деятельности государственных и муниципальных органов власти, а также иных участников на российском рынке недвижимости, сформировавшемся в постсоветском периоде;

— выявление основных тенденций и приоритетов системного развития рынка недвижимости в Российской Федерации;

— установление оптимального соотношения между публично-правовым и .частноправовым регулированием сделок с недвижимостью, иначе рыночная экономика в России не сможет развиваться должным образом;

— определение возможности изучения и применения международного опыта решения проблем в сфере регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации.

Методологической и теоретической основой диссертационного исследования является комплекс научных методов познания, в том числе: конкретно-исторический, системно-правовой, структурно функциональный, сравнительно-правовой и другие методы.

В работе использованы материалы и источники из разных сфер обществоведения: истории, финансов, экономики.

Применен системный подход к исследованию совокупности сделок с недвижимостью, сложившейся в Российской Федерации, путем комплексного изучения федерального, регионального, муниципального законодательства и судебно-арбитражной практики;

Данное исследование проведено путем анализа существующего теоретического фундамента, созданного трудами отечественных и зарубежных ученых по теории государства и права, гражданскому праву, градостроительному праву, государственному управлению и местному самоуправлению.

Нормативно-правовая и источниковая база диссертации состоит из гражданского законодательства, нормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации и местного самоуправления. В работе использованы официальные материалы, документы архивов, органов законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Существенную помощь в осмыслении исследуемой

проблематики оказали материалы научных конференций и семинаров (в том числе и международного уровня), проведенных при Институте экономики города (г. Москва), Сибирском институте оценки и экспертизы собственности (г. Новосибирск), Новосибирском государственном университете (г. Новосибирск), Сибирской академии государственной службы (г. Новосибирск), органах государственной регистрации (гг. Новосибирск, Томск, Бердск) в период 1996-2000 гг.

Эмпирическая база диссертации основана на анализе судебно-арбитражной практики на федеральном и региональном уровне, деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (г. Москвы, Московской, Новосибирской, Томской, Кемеровской областей, Красноярского и Алтайского края и других субъектов Российской Федерации).

Научная новизна выводов и положений диссертации заключается в том, что в работе сделана попытка комплексного исследования особенностей и проблем правового регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации в современных переходных условиях.

На защиту выносятся следующие новые или содержащие определенные элементы новизны положения:

— уточнено значение комплексного понятия «рынок недвижимости» в гражданско-правовом смысле. Рынок недвижимости представлен как система отношений между субъектами гражданского права по поводу формирования, распределения, обмена, управления и потребления полезных свойств объектов недвижимости, сложившаяся сегодня в Российской Федерации.

— выявлены общие закономерности развития российского рынка недвижимости: появление негосударственных профессиональных участников рынка, оказывающих услуги, — риэлтеров, оценщиков объектов недвижимости и т.п.; на начальном этапе существования рынка

увеличение риска столкновения в процессе совершения сделок с недвижимостью с недобросовестным продавцом или приобретателем (и, соответственно, по мере возникновения данных рисков с целью их устранения меняется законодательство); возникновение противоречий в трактовке понятий и содержания договоров по передаче прав на недвижимое имущество и т.д.

— определены особенности функционирования рынка недвижимости, характерные только для Российской Федерации на нынешнем этапе реформ, например, такие, как неравномерность развития разных секторов рынка недвижимости (жилых и нежилых помещений и т.д.), нечеткое определение статусов профессиональных участников рынка недвижимости и другие;

— установлено, что неопределенность в отношении законодателя к роли и способам взаимодействия органов нотариата, государственной регистрации, государственного управления и других органов, функционирующих в сфере недвижимости, ведет к повышению количества споров по совершаемым сделкам с недвижимостью;

— определено, что характерной чертой сделок с недвижимым имуществом выступает взаимодействие публично-правового и частноправового регулирования по причине необходимости проявления активной роли государства в регулировании оборота объектов недвижимости как наиболее значимых для народного хозяйства и социального обеспечения населения объектов;

— показано, что в российском законодательстве существует неоправданная дифференциация регистрации права и факта (сделки), возникшая после вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— выработаны рекомендации по осуществлению деятельности органов законодательной и исполнительной власти в сфере недвижимости с

целью повышения эффективности правового регулирования; определены направления взаимодействия государственных и негосударственных участников рынка недвижимости, что позволит устранить недостатки выполнения работ и оказания услуг приобретателям и пользователям недвижимости, снизить риски неблагоприятных последствий совершения сделок с недвижимым имуществом;

— делается вывод об отсутствии общегосударственной политики в отношении правового регулирования деятельности участников рынка недвижимости; на основе анализа отечественного и зарубежного опыта осуществления сделок с недвижимым имуществом предлагается провести некоторые усовершенствования на российском рынке недвижимости путем внесения изменений в законодательство;

— предлагается создание государственной программы, включающей формирование комплексного пакета нормативных актов и необходимых для его внедрения и реализации в практике управления организационных мероприятий как на федеральном уровне, так и на уровнях субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.

Теоретическая и практическая значимость диссертации определяется ее направленностью на решение проблем, связанных с нормативным закреплением на федеральном уровне статуса объекта недвижимости, с разрешением споров, возникающих при совершении сделок с недвижимостью, и с концептуальной неопределенностью в регулировании отношений с недвижимостью, существующей в гражданском обороте Российской Федерации.

Практическая значимость диссертации определяется ее актуальностью для представительных и исполнительных органов власти, осуществляющих законотворческую и другую нормативно-правовую деятельность в сфере недвижимости, а также для субъектов предпринимательства, действующих на рынке недвижимости.

Основные теоретические положения и выводы могут быть использованы в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского права, административного права, в системе обучения и повышения квалификации преподавательских и управленческих кадров, при подготовке специалистов в области риэлтерской деятельности и оценочной деятельности, а таюке в научно-исследовательских разработках по проблемам осуществления операций с недвижимым имуществом.

Результаты исследования могут быть использованы для создания единой Концепции развития рынка недвижимости в Российской Федерации с целью систематизации существующих нормативных актов и упорядочения оборота объектов недвижимости в Российской Федерации.

Апробация результатов исследования отражена в опубликованных автором работах. Кроме того, выработанные на основе исследования выводы и предложения стали предметом внедрения в практическую деятельность органов государственной власти и местного самоуправления (комитетов по управлению имуществом администрации Новосибирской области и мэрии г. Новосибирска). Диссертация обсуждена и рекомендована к защите на кафедре правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, таюке обсуждена и рекомендована к защите на кафедре государства и права Сибирской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Ряд положений диссертации активно используется в учебном процессе — диссертационное исследование стало основой при разработке курса «Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом», читаемого в Сибирской академии государственной службы в качестве электива для студентов и слушателей, обучающихся по специальностям «Государственное и муниципальное управление» и «Юриспруденция», а также в Сибирском институте оценки и экспертизы собственности.

Основные идеи исследования сообщались автором при участии в научных конференциях, в том числе и международных.

Структура диссертации включает введение, две главы, заключение, список использованных нормативных и литературных источников.

Проблемы правового обеспечения развития рынка недвижимости в Российской Федерации

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся таюке подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Так в российском законодательстве формулируется понятие недвижимости. Оно неразрывно связано с динамикой развития правовых отношений по реализации права собственности и иных прав на недвижимое имущество. Эти отношения образуют рынок недвижимости в Российской Федерации.

Можно предложить следующее определение. Рынок недвижимости — это система отношений (правовых, экономических, организационных, культурных и политических) между субъектами гражданского права по поводу формирования, распределения, обмена, управления и потребления полезных свойств объектов недвижимости.

Отметим, что некоторые авторы в своих работах определяли рынок недвижимости более упрощенно — как гражданский оборот объектов недвижимости и прав на них2, как рынок жилых и нежилых помещений3 и т.п. По сути, эти определения касаются лишь сектора или стороны рынка недвижимости, существующего сегодня в России.

Его развитие происходило своеобразно. В начале XX века оно было прервано социалистической революцией, которая повлекла отмену частной собственности, составлявшей основу российского рынка недвижимости. В конце XX века в результате проведенных реформ и восстановления рыночных отношений в стране рынок недвижимости стал формироваться заново.

Основными факторами, определившими начало развития рынка недвижимости, стали экономические реформы в Российской Федерации, направленные на либерализацию экономики — развитие свободы предпринимательства и производства, развитие свободного рынка, свободных цен и добросовестной конкуренции, важнейшими среди которых являлись:

— введение института частной собственности на недвижимость;

— начало массовой приватизации жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности;

— демонополизация в сфере строительства, реконструкции и эксплуатации недвижимости;

— создание правовых и экономических предпосылок для осуществления профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

— становление механизма рыночного ценообразования на недвижимость;

— признание земли недвижимым имуществом; начало ее приватизации и включение в гражданский оборот;

— принятие и введение в действие законодательных актов, заложивших фундамент правового регулирования рынка недвижимости.

В результате этих реформ были заложены институциональные условия для дальнейшего становления рынка недвижимости. Он начал свой старт с бурного развития рынка жилья. Начало было положено в 1990 г. первыми легальными сделками по продаже и покупке квартир в городах России. Поскольку практически все операции на рынке связаны с определенными рисками, рынок недвижимости некоторые авторы стали определять как «механизм снижения системного риска в сфере производства»4. Можно отметить, что за последние годы рынок жилья проделал беспрецедентно большой путь становления и развития в трудных условиях перехода от централизованной к рыночной экономике.

Роль и значение государственной регистрации в процессе совершения сделок с недвижимым имуществом

Поскольку вся история регистрации начиналась с регистрации прав и сделок с земельными участками, изначально возникло понятие поземельных книг, которое потом трансформировалось в понятия кадастра, реестра и т.п. В дальнейшем туда же стала вноситься информация и о недвижимом имуществе, находившемся на данном участке.

Поземельная книга сама по себе возникла в средние века (история упоминает о Кельне в 1135 г.) Практика занесения в книги земельных участков и недвижимости, находящейся на них, во времена Карла IV была обязательной для дворянского сословия.

Уже в XVIII столетии поземельные книги распространились по всей территории Центральной Европы. Решение о внедрении системы ведения поземельных книг было принято в Германии — в 1872 году, в Швейцарии — только с принятием Гражданского кодекса в 1907 году.

В мировой практике существуют две системы регистрации недвижимости: англо-американская (иначе ее называют англосаксонской) и европейская (континентальная).

Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. При регистрации документов все соглашения, касающиеся недвижимости (прежде всего земли), регистрируются в учреждении регистрации документов. С каждой очередной сделкой с недвижимостью появляются новые документы, которые «наслаиваются» на зарегистрированные ранее. Потенциальный покупатель может просмотреть в регистре все документы, опосредствующие всю цепь перехода прав на недвижимость с целью убедиться, что продавец вправе осуществить продажу.

Но даже если проведен анализ последовательного ряда передач прав на недвижимое имущество, у покупателя не возникает полной уверенности в том, что все предшествующие сделки были безупречно законны и не могут быть оспорены. Поэтому в некоторых штатах США частные регистры обслуживаются страховыми компаниями, которые осуществляют страхование титула, гарантирующее возмещение возможных убытков. При страховании титула покупатель, естественно, выплачивает страховой взнос, но приобретает гарантию, что если правовой титул окажется недействительным, то страховая компания выплатит полную компенсацию. Страховые компании проверяют чистоту титула за период нескольких предшествующих десятилетий (до 40 лет), поэтому расходы по сделке достигают иногда до 10% от стоимости недвижимости.

Такая система регистрации недвижимости требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или требований, ответственность несет страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.

Регистрация документов не требует последующей регистрации прав и по существу является технической операцией (производится лишь учет документации). Эта система не дает полного представления об объекте недвижимости, не обладает качествами публичности и достоверности, сопряжена с необходимостью длительного хранения большого количества документов, поэтому она не получила широкого распространения.

Существовавшая французская система публикации информации, которая изначально строилась на принципе гласности, действовала в Бельгии, Люксембурге, Италии и Португалии. На ее основе впоследствии была сформирована система регистрации в США.

Другая система регистрации — континентальная — проявляется в многочисленных разновидностях. Например, среднеевропейский тип распространен на территории Германии, бывших Югославии, Чехии, Словакии, Голландии, скандинавских стран, Испании, Греции и Турции. Прообразом нынешних европейских поземельных книг стали книги, которые велись со времен реформ XVIII столетия. Первый кадастр был сформирован в Австрии в 1730 году.

Особенности, связанные с совершением сделок по передаче прав на недвижимое имущество

Сделки по передаче прав на недвижимое имущество можно охарактеризовать как сделки с уже сформированным объектом недвижимости, носящие вторичный характер (то есть не связанные с первоначальным приобретением прав на вновь созданное недвижимое имущество).

Виды сделок такого рода разнообразны — купля-продажа, аренда, дарение и другие. Объекты недвижимости могут присутствовать при заключении договоров страхования, финансовой аренды, ренты. Основанием для получения прав на недвижимое имущество является приобретательная давность, приватизация. И все эти факты связаны с особенностями недвижимости как объекта права собственности.

Рассмотрим особенности некоторых сделок с недвижимым имуществом, выявив своеобразие их правового регулирования.

Одним из первоначальных этапов формирования комплекса недвижимости в частной собственности являлся процесс приватизации в Российской Федерации. И больший интерес, конечно, вызывала приватизация объектов производства и нежилого фонда. С начала процесса приватизации приватизированы уже около 60% бывших государственных предприятий.

Однако эффективность этих предприятий частного сектора повысилась лишь незначительно. Главная причина этого явления -невозможность обеспечить наилучшее использование имеющейся недвижимости, сложность процедуры оформления купли-продажи и других сделок» . Собственник не является полноправным хозяином здания, предприятия, поскольку земля под ними не принадлежит ему, а лишь арендуется или используется на ином праве, не обеспечивающем ему необходимых правовых гарантий. При этом ущемляются конституционные права собственника (пп.1, 2 ст.36 Конституции России), нарушается конституционное требование о недопущении монополизации (п. 2 ст. 34).

Кроме того, на практике возникала проблема со статусом предприятия как недвижимости, в частности, вставал вопрос о государственной регистрации предприятия. Каким образом ее проводить, необходимо ли регистрировать административные и производственные здания раздельно, как решить вопрос с земельными участками, отведенными предприятием для использования их работниками в частных хозяйствах и т.п.

В завершении процесса приватизации объекта следовал переход к новому владельцу прав собственности на единый объект недвижимости, включая собственность на земельный участок. Все собственники объектов недвижимости имели равное право на приобретение участка под своим объектом. Передача участков собственникам расположенных на них строений декларировалась как обязанность государства по обеспечению конституционных прав. Такая передача должна была производиться по минимальной цене или бесплатно.

Следует сказать, что приватизация еще не завершилась, а уже возникают вопросы о деприватизации, отмене результатов аукционов и т.п. Пока этот процесс находится в динамичном развитии и нуждается в тщательном рассмотрении и нормативном регулировании.

Обратим внимание на такое интересное явление, как залог недвижимого имущества — ипотека. Понятие ипотеки пришло из Древней Греции208, его ввел архонт Солон в VI веке до н. э. Первоначально в Афинах залогом была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески «hypotetheca» — подставка, подпорка209. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога. У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств — «специальности» и «гласности», а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения.

Постепенно ипотека вошла в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции — с конца XVI века действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвияшмости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Смотрите еще:

  • Тесты русского языка для вид на жительство Пройти пробный тест онлайн на ВНЖ Пройдите пробный онлайн тест на ВНЖ для мигрантов. Тест включает следующие субтесты: русский язык, история России, законодательство. В каждом субтесте использованы примерные задания, […]
  • Как выписать сироп в рецепте на латыни Как выписать сироп в рецепте на латыни карственная форма, входящая в состав микстуры, выписывается по своим правилам выписки. Последняя строчка — М. D. S. (Смешай. Выдай. Обозначь.) и сигнатура. Название лекарственной […]
  • Статья 130 ук рф когда утратила силу Статья 130 УК РФ. Утратила силу. Новая редакция Ст. 130 УК РФ Статья 130. Утратила силу - Федеральный закон от 07.12.2011 N 420-ФЗ. Комментарий к Статье 130 УК РФ 1. Объект преступного посягательства - честь и […]
  • Фз о гос регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним К недвижимому имуществу […]
  • Доверенность сделанная без хозяина К вопросу о «продаже автомобиля по доверенности» – интервью с нотариусом Рямовым Виктором Сергеевичем Данную тему в интервью мы решили затронуть неспроста – ведь у Виктора Сергеевича не только восьмилетний стаж работы […]
  • Сколько платят за рождение второго ребенка в 2018 году в украине Детские пособия в Украине в 2019 году Демографическую ситуацию в Украине можно назвать плачевной, а перспективы – не радужными. Половина населения – пенсионеры, которым нечем платить пенсии. Лиц активного трудового […]
admin

Обсуждение закрыто.